Купувачите у нас се отдръпват от имоти "на зелено"

Ако трябва да следим само една цифра на имотния пазар в България, това би трябвало да е броят на ипотечните кредити. Миналата година те нараснаха с 25% на годишна база, през тази година намаляват. 70-80% от купувачите на жилища в големите градове използват ипотечен кредит за покупка на имот и те разчитат на добри лихви. При повишаване месечната им вноска няма да се промени значително, но много хора ще си зададат въпроса какво да очакват през следващите години. Това коментира инвеститорът в недвижими имоти Иво Димовски в предаването „Светът е бизнес“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Красимир Йорданов.

Към момента банките в България са много ликвидни и ситуацията на имотния пазар не напомня финансовата криза от 2008 г., изтъкна Димовски. Но той все пак очаква лихвите по ипотечните кредити да нарастват от около 2,50% в момента на 3%, тъй като разликата между лихвите по депозитите и по жилищните заеми се свива.

„Ако банките дават по-високи лихви по депозитите, трябва да отпускат и кредити при по-високи лихви. Засега имаме инерция, тъй като повечето депозити все още са с ниски лихви и на повечето банки не се налага да вдигат лихвите по ипотеките.“

Димовски очаква още жилищното строителство да се забави поради покачването на себестойността му и пренасочването на купувачите към вторичния пазар, което може да доведе до липса на предлагане на новопостроени жилища на пазара през 2028-2029 г.

„През последните години в сегмента „на зелено“ можеха да се купуват много имоти и да се препродават. Сега не е така и това е притеснително, тъй като дори обикновените купувачи, които търсят имот за собствено ползване, се пренасочват към вторичния пазар.“

Според него малките и средни строителни компании, които разчитат на средствата от предварителните продажби на имоти, ще изпитат затруднения и на пазара ще останат само фирмите с гарантирано финансиране от банки.

Банките по-трудно ще финансират малки строители, които са по-рискови, очаква Димовски и добави, че това може да доведе до поставяне на някои проекти на пауза. Той препоръча на купувачите да се ориентират към имоти „на зелено“, само ако строителната компания е много добра, има ясна история и осигурено финансиране.

Продавачите не могат да очакват да  намерят купувач за надценени имоти в условията на по-нормален пазар в сравнение с предходните години, коментира инвеститорът. Според него печалба може да се постига само от готови жилища, тъй като на пазара има недостиг на такъв тип имоти.

Димовски припомни, че между 2017 и 2020 г. средният брой на сделките с жилища в България е бил около 65 хил., а през 2024 г. достигнаха връхна точка от 95 хил., последвана от лек спад миналата година.

„През 2026 г. виждаме нормализиране на броя сделки и очаквам до края на годината те да се върнат на нивата от 65 хил.-70 хил. сделки.“

Инвеститорът обясни силния ръст на цените на жилищата през последните години с факта, че поради ниските лихви по ипотечните кредити много хора използваха ипотеката като финансов инструмент за инвестиции в имоти.

Другият фактор е, че българите не познават актив, различен от имотите, който да запази стойността на парите му, отбеляза Димовски и припомни, че над 95% от българите имат собствен имот.

През последните години, когато жилищният пазар растеше стремглаво, много хора купуваха имоти „на зелено“ и ги препродаваха преди завършването на сградата, като постигаха добър марж на печалбата, коментира инвеститорът. В този сегмент се наблюдава понижаване на цените, тъй като купувачите не са толкова склонни да влизат в сделки „на зелено“ и спекулантите не могат препродадат имотите си, добави той.

Затова те излизат от пазара и това е добра възможност за инвеститорите с апетит към поемане на по-висок риск да влязат в този сегмент, коментира Димовски.

„Купувачите вземат решение за покупка два пъти по-бавно, тъй като се стремят към по-добра сделка. Продажбата дори на готови имоти отнема между 20 и 40 дни, докато преди сделките често се сключваха след само два огледа в рамките на една седмица.“

В квартали като „Стрелбище“, „Младост“, „Дружба“, „Люлин“, „Надежда“ в София с повече панелни жилища се наблюдава вътрешноквартална миграция от стари имоти към жилища ново строителство, а вторичният пазар на панелни жилища в добрите квартали в столицата по-близо до центъра е много ликвиден, отбеляза събеседникът.

Вижте целия коментар във видеото на Bloomberg TV Bulgaria