Равни или намаляващи вноски по кредита - как да изберем

В поредица от статии ще дадем отговор на основните въпроси, които трябва да си задаваме преди да изтеглим ипотечен кредит.

Мнозина дори не си задават някои въпроси, а именно цената на довършителните работи, мебелите, оборудването, които за стандартен апартамент може да бъдат няколко десетки хиляди лв.

Въпросите, които ще засегнем, са:

- Дали да изплащаме на равни (анюитетни) или намаляващи вноски?
- Какъв процент да бъде самоучастието ни?
- Колко пари трябва да се предвидят за довършителни работи, мебели и оборудване?
- В каква валута да бъде кредитът - левове или евро?
- Застраховката на жилището?
- Какво е ГПР и какви такси и лихви влизат в него?
- Плаващи или фиксирани лихви да изберем?

Равни или намаляващи вноски за изплащане на кредита?

Влияе ли възрастта на кредитополучателя

Ако сте по-млад, се препоръчват равни вноски, докато в по-зряла възраст за предпочитане са намаляващите. Причината е, че младите хора очакват увеличаване на доходите си с развитието на кариерата им, докато по-възрастните трябва да трупат спестявания за пенсионирането си и не е удачно в годината на пенсиониране да плащат висока вноска по кредит. Още повече че рискът от загуба на работа или трайната неработоспособност в годините преди пенсия в комбинация с вноски по кредит са ужасяващ сценарий.

Все пак отговорът на въпроса равни или намаляващи вноски зависи от личните предпочитания. Мнозина предпочитат да погасят кредита си по-бързо, като за целта желаят да плащат по-високи вноски в началото.

Предсрочно погасяване

Разликата между равни и намаляващи вноски на практика не е ясно поставена поради няколко особености.

На първо място има кредити, позволяващи погасяване на част (например две месечни вноски годишно) или цялата главница без наказателна такса. Така един анюитетен кредит веднага може да се превърне в такъв с намаляващи вноски, ако бъде погасена част от главницата.

Плаващи лихви

И при двата погасителни плана лихвите са плаващи, като изключим изолираните банкови продукти с фиксирана лихва за кратък срок до 5 или 7 години. Традиционно жилищните кредити са 20-30 годишни и съвпадат с продължителността на активната трудова дейност.

Когато лихвите се променят, това ще промени вноските ви, както по кредит с равни, така и по такъв с намаляващи вноски и ще се отрази на бюджета ви, било то позитивно или негативно.

Доходите, инфлацията и поскъпването на недвижимите имоти

Същественото при избор на типа вноски (равни или намаляващи) е очакването за личните доходи, цената на имотите, както и очакването за увеличаване или намаляване на инфлацията.

Ако очаквате да имате силен ръст на доходите в бъдеще, ако очаквате ръст в цените на наемите, инфлационни процеси и ръст на цените на имотите, би трябвало да предпочетете равни месечни вноски по кредита.

По този начин, ако сега получавате 2 000 лв. на месец и вноската по кредита ви е 800 лв., след време доходите ви ще са 4 000 лв., а вноската ще остане 800 лв. Същевременно жилището ще е поскъпнало с например 50% за 20 години.

Ако изберете кредит с намаляващи вноски, при заплата от 2 000 лв. вноската ви в началото  може да е 1600 лв. на месец, а когато доходите ви станат 4 000 лв. на месец ще плащате по 400 лв./месец. Тоест избирайки намаляващи вноски, пренасяте цялото бреме върху сегашния момент, което води до рискове и напрежение.

Очаквания за нивата на лихвите

Много важно е какви ще са лихвите в бъдеще. Ако сега те са 8%, но в бъдеще станат 4%, то вноската ви ще намалее почти двойно, защото при дългосрочните кредити основният разход е за лихви. В този случай е добре да имате равни вноски.

Ако сега лихвата е 8%, а в бъдеще очаквате да стане 16%, е по-добре да сте заложили на намаляващи вноски, защото така по-бързо ще изплатите главницата и повишаващите се лихви няма да доведат до удвояване на месечната вноска.

Оптималният вариант

Кредитът с равни вноски е оптимален вариант, ако очаквате ръст на доходите, ръст в наемите, ръст в цените на жилищата и висока инфлация. Този кредит е подходящ и при спад в лихвите по кредитите, като е добре да върви в комбинация с клауза за предсрочно погасяване (вкл. частично) без наказателни такси. Подходящ е за млади кредитополучатели.

Кредитът с намаляващи вноски е оптимален вариант, ако очаквате ръст на лихвите, в комбинация с намаляване на доходите ви. В този случай вие ще сте погасили голяма част от кредита и лесно ще посрещате бъдещите месечни вноски. Подходящ е за по-възрастни кредитополучатели.

Изводът

В крайна сметка дали ще изберете равни или намаляващи вноски зависи както от очакванията за личните ви финанси, така и от общите икономически процеси, като доходи, лихви, цени на наеми и жилища.