Какъв процент от жилището да е на кредит и колко да дадем сами?

Моят дом е моята крепост – тази максима е дълбоко загнездена в съзнанието на повечето българи. Покупката на собствено жилище обаче е труден и скъп процес, за който често пъти не получаваме достатъчно информация. Това е причината в поредица статии да опитаме да отговорим на основните въпроси, които трябва да си задаваме, преди да изтеглим ипотечен кредит.

Вече описахме важността на избора на равни (анюитетни) или намаляващи вноски да изплащаме кредита за жилището си. Не по-малко важен е и въпросът каква част от жилището да е на кредит и с каква сума да участваме сами в покупката.

Макар да изглежда доста сложен, в крайна сметка въпросът се свежда до това какъв дял от разходите на домакинството могат да бъдат заделени за изплащане на жилището.

Какъв размер на разход за кредит мога да си позволя?

Традиционното правило е не повече от 50% от приходите ви да отиват за вноска по кредит. Всяка банка изчислява какъв разход за кредит можете да си позволите. Това става, като от общия доход се изваждат разходи, присъщи на средностатистическо домакинство.

В екстремен случай, в който давате 90% от приходите си за вноската по кредит, бихте били изложени на огромен риск - при загуба на работа от един от съпрузите в стандартно семейство с двама работещи родители например, то вие ставате неплатежоспособен, защото половината от доходите вече ги няма.

Освен трайна безработица, друг риск е трайната нетрудоспособност. За да се предпазите от този риск, е удачно да предвидите застраховка, която да ви защити от него.

Най-удачно би било разходите за жилищния кредит да не надхвърлят 33% от доходите на домакинството. Това би предоставило значителен буфер при евентуални сътресения.

Фактори, влияещи върху размера на кредита

За всеки кредитополучател факторите са субективни. Въпреки това обаче могат да бъдат извадени най-значимите за повечето хора въпроси, които определят размера на кредита.

На първо място е сигурността на доходите. По правило ипотечните кредити са с доста дълъг хоризонт на изплащане и трудно можем да бъдем убедени, че по време на целия договор с банката няма да срещнем никакви трудности.

Поради тази причина основен фактор, който е определящ за размера на самоучастието, е наличието на някакъв финансов буфер. Ако имате например някакви резерви, които може да използвате при намаляване на доходите или увеличаване на вноската по кредита (поради увеличение на лихвите), то тогава можете да си позволите и по-голям дял на кредита в месечните разходи.

Такива буфери могат да бъдат ангажимент от родителите за помощ при нужда, недвижим имот, който да продадете при нужда, ценности като например злато и други.

Кредитът като разход, заместващ разхода за наем

Основна функция на разхода за кредит е, че замества разхода за наем. Ако приемем, че разходът за наем е 500 лв. на месец при приходи от 2 000 лв., то той е 25% от семейния бюджет. Следователно, ако вноската по кредита ви е също 500 лв., то в дългосрочен план вие бихте били на печалба, защото все едно плащате наем, а жилището ще остане за вас.

Традиционно обаче разходите за наем на дадено жилище са двойно по-ниски от разходите за жилищен кредит на това жилище.

Предсрочно погасяване на кредит

Ако сметките ви се окажат грешни и не успявате да си плащате вноската по кредита, то винаги може да продадете жилището и да погасите кредита. Възможно е след продажбата да има пари и за вас, а може и все още да дължите нещо на банката. Например някои от жилищата в България в момента са по-евтини от размера на кредита, с който са купени.

Това е валидно основно за кредитите в швейцарски франкове отпуснати при върха в цените на имотите през 2007-2008 г. Оттогава швейцарският франк поскъпна с 30% спрямо лева, а цените на жилищата се понижиха, например с 20%. Ефектът е, че жилищата са по-евтини от кредита, с който са купени.

Какво в крайна сметка да е самоучастието ни?

Здравословен процент на самоучастие е около 30%, тоест останалите до 70% да са от банката. Някои банки финансират и до 100% от покупната цена - в зависимост от доходите и характеристиките на имота.

Колкото по-голям е процентът на самоучастие, толкова по-спокойни ще се чувствате и вие, и банката. Съответно банката ще ви даде по-ниска лихва, когато имате по-голямо самучастие, защото кредитът става по-малко рисков.

За да живеете спокойно в новия си дом, е препоръчително вноската ви за кредит да е с дял от до 50% от семейния бюджет и да сте осигурили поне 30% от парите за новия си дом. Също така да е удачно да е предвидят буфери срещу безработица, нетрудоспособност и други рискове.