Българинът печели от имоти! Жилище, офис, магазин – кое колко носи?

Апартаментите са сред най-предпочитани за рентиерство в София
64
Българинът печели от имоти! Жилище, офис, магазин – кое колко носи?
Снимка: Reuters

Инвестирането на свободни средства е важна част от финансовата ни култура. Някои икономически обстоятелства у нас – фалита на КТБ, ниски лихви по депозити, миграция, високи възнаграждения в някои сфери и др. ориентираха българите към покупка на недвижими имоти с инвестиционна цел.

Какви доходи може да ни донесе рентиерството?

Според Цветослав Христов от Антре – София краткият отговор за различните типове имоти в София е около 6% за жилищни имоти, около 8,5% за търговски/офисни и  около 9,5%;  за идустриални/логистични имоти. 

Разбира се това са осреднени стойности, чиито нива зависят от района на имота, цената на която е придобит, заетостта му, разходите по поддръжката, категоричен е Христов преди imoti.bg.

Той допълва, че въпреки най-ниският процент на възвращаемост, жилищните имоти си остават най-предпочитани.

Причините за това са по-високата им ликвидност и по-лесното рентиране.

Още по темата

Традиционно най-изгодни за инвестиция са малките апартаменти, поради по-ниската цена и съответно по-малките разходи по придобиване и обзавеждане, ако се налага, на имота.

Поради аутсорсинга, икономическия растеж в страната и нуждата на фирмите от престижни офиси се наблюдава увеличение в търсенето на офисни и търговски площи.

Доказателство за това е, че само 12% от общия брой офис площи са свободни. Високото търсене предопределя и високите им продажни цени, което ги прави и по-малко достъпни.

Очакванията са, че през следващата година в София ще се застроят около 212 хил.кв.м. индустриални площи, като само 30 хил. от тях ще се рентират. Тези данни показват засилващата се нужда от такъв тип имоти. Като най-търсен район се откроява този около Летище София. Средните наемни цени са около 4,5 ев. на кв.м..

Инж. Сукиас Дердерян от СУАН – Пловдив е категоричен, че доходността интересува купувачите, които желаят да станат собственици на недвижими имоти с инвестиционна цел. Според него при моментните ниски лихвени нива на кредитите и депозитите това изглежда много добро решение.

В какъв точно недвижим имот да инвестираме според него?

Средната брутна годишна доходност (без да се отчитат разходите за ремонти, данък сгради, такса битови отпадъци, данък по ЗОДФЛ, застраховка) за отделните видове имоти за град Пловдив е в следните граници - 

1. Апартаменти - от 4 до 6%;
2. Офиси - от 4.5 до 6.5%;
3. Магазини - от 5 до 8%;
4. Земеделска земя - от 1.5 до 2.5%.

Тук умишлено не споменавам промишлени и складови имоти, тъй като те са придружени със съответни незастроени площи, които влияят върху наемната стойност и не дават възможност за правилна преценка за наем на само застроената площ, каза Дердерян.

Кои характеристики имат отношение към определяне доходността на отделните видове имоти? 

При апартаментите с най-голяма доходност са малките /едностайни/, панелни, на последните етажи. Първите защото са най-търсени, а вторите и третите защото са с по-ниски продажни стойности, които не влияят на наемите.

При офисите и магазините е добре да се отчитат по-ниските разходи по поддръжката им, по-високите разходи по данък сгради и такса смет, както и факта, че при евентуална икономическа криза, тези, които не са на атрактивни места, ще останат без наематели или драстично ще трябва да намалят наема.

Земеделската земя е с ниска доходност, но тя няма никакви допълнителни разходи или при нея брутният доход е и нетен.

Магдалена Димитрова - Явлена – Варна обясни, че въпреки очакванията за спад или намалено търсене на недвижими имоти спрямо предходната 2017 год., статистиките отчитат ръст, в брой реализирани сделки както в продажните, така и в наемните нива с близо 8-10%.

Това е следствие на добрите условия от банките, които все още удовлетворяват потребителите, категорична е тя.

За разлика от предходни години обаче, през 2018 год. се наблюдава спад в закупуването с цел отдаване под наем, повечето клиенти купуват жилища като основни, с цел препродажба, заради активния пазар, за техни роднини или близки. Също така се наблюдава, и завръщането на доста българи живеещи в чужбина, които след дългото си отсъствие, влагат в страната ни събраните средства. 

Пазарът във Варна си остава динамичен и сделки за жилищни имоти се реализират между 750 и 1000 Евро/ кв.м, в зависимост от това дали имота се намира в централни части или по кварталите, разясни Димитрова.

От такъв тип имоти, доходността която може да се очаква е приблизително 4-5%, като при по-малките жилища е в по-високите граници. Разбира се, ако имотът е луксозен в привлекателната част на Варна, с морска панорама и добре изградена инфраструктура около него, може да достигне и до 5-6%. Имаме реализирани сделки за такива имоти и на цени от 1800 до 2000 е/кв.м;

При бизнес имотите и самостоятелните къщи, ситуацията е малко по-различна, там сделки се реализират в диапазон 1000-1200 евро/кв.м в кварталите и 1200 – 2000 евро/кв.м в централните градски зони, главни булеварди и оживени райони. Доходността от един такъв имот може да достигне и до 7-8%.

Така или иначе доходността от имоти под наем за вбъдеще ще бъде една интересна предпоставка за развитие на пазара, тъй като лихвите по депозитите са ниски, пазарът прие едни разумни граници и хората ще предпочетат да влагат парите си в имот, с цел отдаване под наем, категорична е Димитрова

Инж. Живка Кондева от Рока пропъртис - Стара Загора обясни, че имотите под наем в Стара Загора имат добра средна доходност, което е мотивация за инвеститорите да закупуват определен вид имоти, чрез които получават добра възращаемост на средствата си.

По данни от реализираните в Агенция РОКА ПРОПЪРТИС сделки, доходността на отдаваните имоти под наем е следната:

- За жилищни имоти – 5,5%;
- За магазини – 4,5 – 5%;
- За офиси – 4,5 – 5% ;
- За складове – 5,5 – 7,5 %.

При жилищата се наблюдава една стабилна средна доходност, като анализа се отнася за жилища напълно обзаведени и оборудвани, новопостроени или реновирано старо строителство.

Разликата в доходността за магазините идва от тяхното местоположение и площ. Имоти, разположени в суперцентъра с лице към бул. Цар Симеон Велики, се продават на цени от 4500 - 5000 Евро/ кв.м., а наемите са в диапазона 20 – 25 Е/ кв.м., поради това и доходността им е по-ниска. За останалите търговски обекти средната доходност е около 5 % .

Голямата разлика при складовете се определя от вида на склада – старо строителство или ново строителство изпълнено с термопанели, местоположението и площта. При направения анализ се установи, че новите складове, които изискват една по-голяма първоначална инвестиция имат по-висока доходност, отколкото старите производствени помещения, които се нуждаят от допълнителни разходи за ремонт и поддръжка.
 


64
Още от
Спонсорирано съдържание
Напиши коментар Коментари
64
3
 
2
 
! Отговори
Шоп преди 1 месец
Ако беше толкова просто и лесно да изкараш 5-6%, банките щяха да го правят и да ми дават 2-3% на депозита.

А не да ми дават почти отрицателна лихва и да ме врънкат през ден да се включвам в некви супер-дупер далавери и застраховки с падеж след 10 години.

Казал съм им - повече от тримесечен депозит НЕ.
Харча всичко за самолетни билети, хотели и бензин, ибал съм го в мамата!
63
1
 
5
 
! Отговори
редактирано преди 1 месец
Аз не съм особен почитател на брокерите и платените статии, но човек, който се интересува от този сектор и има готови пари за инвестиция, може да спечели с много ровене и малко риск естествено. И то не само в София. Моето семейство вече 3 пъти купува и продава с добра печалба. Първи взет за 25к евро с включено леко освежаване през 2010 и продаден за 35к евро през 2014. Втори и трети купени през 2014 за 30к и 33к евро с обзавеждането, давани под наем за 320 и 380 лв., продадени за 40к и 43к евро.
62
1
 
2
 
! Отговори
Инвеститор преди 1 месец
Аз не съм особен почитател на брокерите и платените статии, но човек, който се интересува от този сектор и има готови пари за инвестиция, може да спечели с много ровене и малко риск естествено. И то не само в София. Моето семейство вече 3 пъти купува и продава с добра печалба. Първи взет за 25к евро с включено леко освежаване през 2010 и продаден за 35к евро през 2014. Втори и трети купени през 2014 за 30к и 833к евро с обзавеждането, давани под наем за 320 и 380, продадени за 40к и 43к евро.
61
0
 
0
 
! Отговори
Таню преди 1 месец
До Пакстън

Пакистанче,
правя си труда да ти отговоря понеже: В Белгия се строи със солидни материали. Къщата (в съседство) дадох като пример, който ДАЖЕ МИНАВА през агенция. Представи си, ако си намериш директна продажба. Дадох пример от Ъкел, защото си познавам района (за вас това би било гъзaрско крайградско село, бг посолството е там). Няма гипсокартон, няма итонг. В центъра на който и да е град се преработват къщите постоянно. Няма забрани, както некъв твърди. "Софеа" според как я наричате
60
0
 
5
 
! Отговори
1 преди 1 месец
А цените като паднат ( лихвите ще скочат и много хора дето си мислеха, че няма да им тежи покупка на имат), банките ще продават на кило, защото идва реда на ЧСИ-тата да се облажат. Тогава хората, взели заем за покупка на имот ще затънат, а тези които чакат и не им де налага да теглят 80% от цената на имота в заем, ще вземат жилища на безценица и ще чакат следващият балон, за да продават. Нещата си се въртят с имотите- 5год бум и после 10год ауу...
59
0
 
3
 
! Отговори
1 преди 1 месец
Апартаменти единствено в Студентски, където келеметата ще товарят мама и тате с наем, за да не мизеруват по общежитията (обаче там ремонт на 2-3 год е ясен, както и проблеми със съседите). Също и в районите с бизнес центрове, където чужденци и ИТ-та, имат пари, за да посрещнат такъв разход. Естествено в тези райони, едно ново строителство, на което фасада ще падне след 5г., кв.м. е по 1000+евро. Момента беше преди 5г. за покупка, сега е по-добре да се изчакат още 5г. да паднат цените.
58
0
 
2
 
! Отговори
1 преди 1 месец
Магазин няма смисъл да се взима вече, защото голяма част от търговията се върти, чрез интернет вече и са много малко сферите, които предпочитат търговска площ за пласиране на стоките си. Отделно, че ако бизнеса им върви си взимат да изплащат площ, а няма да плащат на някой наем. Офисите също - адвокати, нотариуси, телекоми, застраховки и прочие си купуват, защото плана им е много дългосрочен и предпочитат да си купят, не да наемат.
57
2
 
3
 
! Отговори
Много правилно преди 1 месец
е казал един по-долу - имот за отдаване под наем се купува с готови пари, защото вложените в него средства не са изложени на такъв риск, какъвто има в банките. Те хем дават много ниска лихва, хем нямаш гаранция дали няма да фалират.
Заем за жилище се тегли, само ако ти трябва за да живееш в него.
В обозримо бъдеще по-евтино няма да стане, така че наистина е разумно да се вземат мерки още сега - ако ти трябва за живеене, купувай и не се чуди. По-добре изплащай заем, отколкото да се харчиш за наем
56
5
 
3
 
! Отговори
До пукащия балони преди 1 месец
Още 1000 коментара в този дух да напишеш, все тая. Няма да предизвикаш падане на цените.
В обозримо бъдеще цените само ще растат.
Затова, ако днес ти трябва жилище или друг недвижим имот, или ако ще ти трябва в близко бъдеще, не губи време, а се мобилизирай и си уреди нещата.
55
1
 
4
 
! Отговори
До 53 преди 1 месец
Не е така.Аз съм от Пазарджик и населението реално е два пъти по-малко от 1989г.Ама цените на жилищата не падат,а се строят и много нови,които веднага се купуват.Не че някой живее в тях,ама хората си влагат парите в жилища.Ясно е че в един момент балонът ще се спука,ама засега яко се купува.
54
0
 
6
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
Населението на България намалява с по 80 хиляди човека на година.Включително и в София новородените са по-малко от починалите.Според Световната банка 24 процента от жилищата в София са необитаеми-около 140 хиляди.Рано или късно тези жилища ще излязат на пазара.А се строят и още.И балонът ще каже пук.
53
0
 
4
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
Абе все брокери от няколко града обясняват за печалбите от имоти. Я дадйде брокири от Монтана, Ловеч, Левски и т.н., те да обясняват колко се печели. А, да, там брокери няма... Що бе, там не живеят ли българи? Нали "българинът" печелил... За селата, дето ги задраскват от картата всяка година, за тях какво да кажем? Май пари правят само някои българи, да не ги изброявам поименно...
52
0
 
2
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
До An

И ако ти е фиксиран кредита, на средата няма да ги усещашпарите. Братовчед ми изплаща апартамен по 190 лева на месец. Взе го 2004-а, когато 350 лева беше средната.
51
2
 
6
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
В Брюксел, в тая мърсотия при тия печ-ки няма да отида и 10к евра да е апартамента, но има си хора за всичко. Да не говорим че данъците в тия градове са убииствени, а в Софето 300 кинта всичко.
50
1
 
4
 
! Отговори
До Таню преди 1 месец
Таню ти си много *** бе какво си седнал да даваш акъл и да се подиграваш на хората.
Тая "луксозна"къща която си пуснал тук да се гледа последния ремонт и е бил 84година не те ли е срам да се правиш на тарикат като си толкова смотан и не разбираш нищо.В София ако ти продават такова мазе с гараж в центъра за повече от 120000 евро ще омрънкаш света ама щото е Брюксел 455000 евро става а поинтересувал ли си се ,
че ремонт не можеш да си направиш в център на Брюксел и ще си живееш с мебелите на баба.
49
0
 
8
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
хахаха, един приятел така си взе "изгодно"за 300к паунда, къща в Лондон. Отивам аз то било в 7-ма зона, къщата някъв разпробит гредоред, пътува по 1 час за работа, транспортните разходи ги съсипват, в квартала същите скъсаняци като него, децата учат в някво училище пълно с пакистанци и индиици, но дъщеря му два пъти се прибира разревана щото и казали да си ходи от където дошла. Хиляда пъти предпочитам къща в Костинброд, от тая простотия в Лондон.
48
0
 
4
 
! Отговори
An преди 1 месец
Западната ( значи пазарна) логика е 100-150 наема да правят цента на имота. При нас за имот с цена 200 000 и наем средно 700 лв( малко надценен) значи минимум 300 наема са нужни. Това е на нула 25 год като за това време в СФ имаш по мин 1000 лв разх на година или още 36 наема. Или стават общо 28 год... Е апарт остава и е малко по изгодно ..от това да търкаш билетчета. Или обобщено най изгодно е да купиш търг площ вместо апарт. Наема там е на кв.м..но.в крайна сметка всичко е тото..
47
4
 
5
 
! Отговори
наемът бил далавера? преди 1 месец
Наемът си е доход бе аланкоолу. Аз имам жилища в София, които съм купувал 90-те още с долари. Топ-хитът ми е панелна гарсониера за която преди 20 год платих 10500 долара и съм изкарал чисто окло 44000 евра. Това като се приспаднат данъци, поддръжка и два ремонта. Сега имам оферта от купувач, живеещ в същата сграда за 55000 евра. Нооо кокошката, която ми снася златни яйца няма да продам.
46
2
 
7
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
5-6% доходност от жилищни имоти, но БРУТО!!! Рентиерът го е казал за купуване със заем и изплащано на вноската с наема - никакъв шанс! От тези 5-6% бруто като си махнеш данък имот, ТБО, данък в/у дохода от наем, платиш на агенция, поддръжка вход, ремонт, обзавеждане, които никой не пази, като те завлекат с неплатени сметки или наем,като ти стои празен апартамента няколко месеца, като не можеш да изгониш квартирантите, които не ти плащат. И къде е сметката? Струва ли си за 1-2% и то евентуано? Не
45
1
 
7
 
! Отговори
Анонимен преди 1 месец
Истината е че не се печели. Да нещо остава, при това не малко но покупка с цел печалба от отдаване под наем е почти безсмислена. Но като влагане на средства си заслужава. Не всеки може да върти пари и да ги умножава. Специалистите са на комисионни, печелиш или губиш прибират си процента. Видяхме с банките какво е положението, освен дребни оборотни средства в тях не бих си оставил парите. Тухлата хляб не иска, може да увеличи или намали цената си, но нещо остава. Наемът е чиста далавера.