Кризата с недвижимите имоти в Китай навлиза в нова опасна фаза

След като четири години стояха безучастно, докато строителни предприемачи като China Evergrande Group изпадаха в неплатежоспособност, в края на януари представителите на Комунистическата партия решиха, че China Vanke Co. - един от последните оцелели гиганти в областта на недвижимите имоти в страната - поне засега е твърде голям, за да фалира. Изправени пред срива на цените на облигациите на Vanke и предупреждението на компанията за рекордна загуба от 6,2 млрд. долара, длъжностните лица от родния град на предприемача Шенжен се намесиха, за да поемат оперативния контрол. Властите работят по предложение, което да помогне на Vanke да запълни недостига на финансиране в размер на около 6,8 млрд. долара през тази година.
Безпрецедентната намеса предизвика облекчение на пазарите, но също така подчертава една мрачна реалност: Имотната криза, която попречи на китайската икономика и доведе до натрупването на близо 160 млрд. долара проблемни дългове - най-голямата в света - се задълбочава, пише Bloomberg.

Признаците за проблеми вече се появяват навсякъде. Краткото съживяване на продажбите на жилища затихна въпреки многократните стимули от страна на правителството на президента Си Дзинпин. Според запознати китайските банкери са спрели да отпускат заеми за проекти за недвижими имоти извън големите градове като Шанхай. А международните кредитори губят търпение: Все повече сделки за преструктуриране на дълг се развалят, а поне дузина предприемачи са изправени пред молби за ликвидация, включително някога известни имена като Country Garden Holdings Co.

Всичко това сочи към още рискове за китайската икономика, която вече се бори със слабите потребителски разходи и митата на Доналд Тръмп. Без решителни действия от страна на Пекин за съживяване на доверието на купувачите на жилища и за стабилизиране на сектора на недвижимите имоти на стойност 15 трилиона долара, задълбочаващата се криза заплашва да отслаби преговорната сила на Си в търговските преговори с Тръмп и да възпре още повече чуждестранните инвестиции в Китай.

„Регулаторните усилия на Китай за спасяване понякога са предпазливи, като даване на лепенка след рана от нож“, казва Хуан Ли, съосновател на Forest Capital Hong Kong Ltd., хедж фонд с 200 млн. долара под управление. „Те не действат до най-лошия момент, но когато той настъпи, може да е твърде късно. Подкрепата за Vanke е положителна и трябва да я видим в по-голяма степен.“
Кризата започна, когато Си започна да насочва Китай към икономически растеж, основан на технологиите, като същевременно намали ролята на сектора на недвижимите имоти. Това накара Пекин да се справи с прекалено високия ливъридж на строителните предприемачи и да се справи с жилищния балон. Според един анализ последвалият срив на пазара доведе до унищожаване на богатството на домакинствата на  стойност 18 трлн. долара. Според икономистицените на жилищата са спаднали с около 30 % от пика си през 2021 г. . Приносът на жилищния сектор към икономиката се е свил от около 24% на 19%.

Фалитът на китайската Evergrande през 2021 г. подчерта дълбочината на кризата, а през следващата година избухнаха общонационални протести на купувачи на жилища, тъй като компаниите, разполагащи с пари в брой, не бяха в състояние да завършат строителството на имоти.

Решението на Пекин за справяне с кризата беше да се съсредоточи върху предоставянето на жилища на купувачите, а не върху спасяването на компаниите. Той поиска от местните власти и подкрепяните от държавата компании да купят непродадените жилища, като същевременно предостави ограничено финансиране за довършване на строителството на незавършените проекти. След това се опита да стимулира търсенето, като намали лихвените проценти по ипотечните кредити и отмени ограниченията за покупка. Целта беше да се овладее забавянето, а не да се раздвижи пазарът.

Ръководители на други строителни компании, които пожелаха анонимност, за да обсъдят чувствителни подробности, заявиха, че неизпълнението на задълженията ще подкопае доверието в контролирани от държавата строителни компании като Poly Developments and Holdings Group Co. и China Overseas Land & Investment Ltd.

Кредиторите могат да ограничат отпускането на нови заеми, за да се подготвят за ускорен спад в търсенето и цените на жилищата, заявиха банкери, запознати с подробностите, които помолиха да не бъдат назовавани, за да не обсъждат бизнес решения. Реймънд Ченг, ръководител на отдела за проучване на пазара на недвижими имоти в CGS International Securities Хонконг, изчисли, че при най-лошия сценарий обемът на продажбите на нови жилища може да намалее с 10 % през тази година, пише още Bloomberg.

В сряда Bloomberg News съобщи, че според запознати китайските власти работят по предложение, което да помогне на Vanke да запълни недостига на финансиране в размер на около 50 млрд. юана през тази година. Съгласно плана регулаторните органи ще отпуснат 20 млрд. юана от специалната квота за облигации на местните власти за закупуване на непродадени имоти и свободни земи от Vanke, заявиха хората, които помолиха да не бъдат идентифицирани, обсъждайки частна информация.

Проблемът е, че търсенето на жилища не се увеличава достатъчно бързо, а предпочитанието на китайските потребители да спестяват поставя страната на пътя към най-дългия дефлационен цикъл от 60-те години насам.

Възстановяването на продажбите в цялата страна, което настъпи след стимулирането през септември, се забави. По предварителни данни на China Real Estate Information Corp. продажбите на жилища са намалели с 3,2 % през януари спрямо предходната година, след като през предходния месец не са претърпели съществени промени. Продажбите на Vanke през четвъртото тримесечие скочиха с 20% спрямо предходните три месеца, но според оценките на Bloomberg Intelligence това не е достатъчно, за да помогне на строителния предприемач да постигне целта си за намаляване на дълга със 100 млрд. юана.

„Това, което правителството направи, е окуражаващо за начало, но мерките не са достатъчни и не се случват достатъчно бързо“, казва Джу Нинг, преподавател в Йейлския университет и автор на книгата: „ Китайският гарантиран балон“, която разглежда проблемите на банковата, финансовата и имотната индустрия в страната. „Това, за което наистина се притеснявам на жилищния пазар, е, че очакванията са песимистични“.

Потиснатото търсене на жилища осуетява напредъка на фалитите, които привидно се възстановяваха. Sunac China Holdings Ltd., чието успешно преструктуриране на дълга през 2023 г. беше приветствано като модел за подражание от кредиторите, наскоро заяви, че „не може да изключи“ второ преструктуриране в чужбина, тъй като пазарните условия са по-лоши от очакваното. Тя планира да се противопостави енергично на друга молба за ликвидация.

В отражение на опасенията ключовият измерител на основните китайски акции в сектора на недвижимите имоти спадна с около 9 % през тази година. Облигациите в долари на много строителни предприемачи потъват в по-дълбоки затруднения, като анализаторите на JPMorgan Chase & Co. прогнозират, че през 2025 г. секторът ще бъде най-големият източник на фалити в Азия.

Строителните предприемачи се намират в ситуация на затруднение. Слабите продажби карат банките да не желаят да отпускат кредити. Това пречи на компаниите да завършат строителството и да продават жилища. Обещаното от Пекин финансиране през миналата година, както и включването на неразкрит брой проекти за недвижими имоти в т.нар. бял списък, трябваше да сложи край на низходящата спирала.

Част от тези пари вече се използват, като към 22 януари заемите, които попадат в обхвата на програмата за подпомагане, достигат 5,6 трилиона юана. Въпреки това кредитирането на проекти извън ключови градове, като Шанхай и Ханджоу, повече или по-малко е преустановено, според банкери, участващи в този бизнес, които отказаха да бъдат идентифицирани, тъй като обсъждат поверителни въпроси. Включването в Белия списък не е гаранция за получаване на заеми, тъй като банките внимателно проверяват жизнеспособността на проектите, преценявайки рисковете за тях, казаха ръководителите.

По-малко от 10 % от заявленията за кредит са одобрени за един от най-големите китайски строителни предприемачи в Белия списък, заяви изпълнителен директор, който отказа да бъде идентифициран, тъй като обсъжда поверителни въпроси. При цялата подкрепа китайските строители са получили с 6,1% по-малко средства от банките през миналата година, което е четвърти пореден годишен спад, сочат официалните данни.

Влиянието на слабата китайска икономика се разпространява и в Хонконг. Но тъй като разходите за търговия на дребно намаляват, а китайските компании бързат да продадат офис кули в Хонконг, средните цени на търговските сгради, моловете и другите имоти са спаднали с над 40% спрямо най-високите си стойности през 2018 г.

По-широките опасения сега са, че кризата с недвижимите имоти в Китай продължава да се развива по спирала надолу, което пречи на целта на Пекин да съживи вътрешното потребление. Това би изложило на риск плановете му за растеж в момент, когато американските мита заплашват да навредят на износа му. Според икономисти, анкетирани от Блумбърг, медианната прогноза за реалния икономически растеж на страната през тази година е 4,5%.

Икономисти и инвеститори призовават за по-всеобхватен пакет от мерки за подкрепа, като китайските законодатели се събират на годишна сесия през март, когато властите обикновено разкриват ключови политически цели - от годишния темп на икономически растеж до нивото на фискалния дефицит.