Проект Домът: Пазарът на ипотечни кредити се активизира

Купуването на нов дом не е лесна работа – това е един дълъг процес, който трябва да бъде подплатен с месеци проучване и сравняване на предложения. Затова се допитахме до експерт от Централна кооперативна банка какви са тенденциите на пазара и кога можем да намерим най-изгодните предложения за ипотечни кредити. Полезни съвети и ноу хау за бъдещите купувачи даде Бойко Боянов* – директор на дирекция "Индивидуално банкиране" в Централна кооперативна банка.

Кога е най-изгодно да теглим ипотечен кредит?

Както всеки друг пазар и този на недвижими имоти се характеризира със собствена цикличност и сезонност. Обикновено през втората част на годината се наблюдава едно активизиране, затова и банките обявяват промоционални кампании с по-ниски лихвени нива по ипотечните кредити.
Целият процес обаче започва още по-рано. През първото тримесечие на годината може да излезе най-изгодно за клиента да изтегли ипотечен кредит, защото търсенете е по-слабо и търговците са склонни да правят повече отстъпки. В същото време банките се стремят да постигнат своите годишни цели за пазарен дял и инициират промоционални кампании с по-ниски лихвени нива. Така се формира един добър пазар за купувачите и те могат да изберат най-удачния за тях вариант.

Какво бихте посъветвали младите семейства - да изтеглят кредит и да го изплащат за по-дълъг период с ниска вноска или да го погасят възможно най-бързо?

Много е относително, няма универсален отговор. Всеки трябва да прецени според портфейла си и според перспективите за получаване на бонуси или увеличаване на доходите си в бъдеще. В същото време трябва да вземе предвид тенденцията на лихвения пазар през първите 5 години, както и клаузите в договора за ипотечен кредит, които указват условията при които лихвата може да бъде повишена.
Препоръката ни към младите семейства е да изберат максимално дълъг срок за погасяване на ипотечния кредит, с по–ниски вноски. Това ще им позволи да отделят повече средства през първите години, за да обзаведат новото си жилище.

Младите семейства не трябва да се притесняват да заложат на дълъг срок за изплащане, защото се предполага, че техните доходи ще растат през следващите години, а това ще им позволи да погасят предсрочно заема. Съгласно новия Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители от 2016г., не се дължи такса за предсрочно погасяване на ипотечен кредити след първата година, което допълнително може да бъде в полза на клиентите.

Какви са съветите Ви към всички, които искат да си купят жилище?

Много зависи с каква цел е покупката. Ако целта е да се купи жилище, в което човек иска да живее, най-важно е да се вземе предвид локацията му. От решаващо значение е достъпът до обществен транспорт и възможността за паркиране.
Етажът и разположението на жилището също са важни. Не е препоръчително например да се купува апартамент на първи или на последен етаж, защото могат да се породят бъдещи неудобства и проблеми. В същото време може да се спестят разходи от отпление, ако жилището е с източно или южно разположение. Типът строителство и възрастта на имота също са от значение, но те могат да бъдат компенсирани с правилна поддръжка на жилището.

Ако покупката е с инвестиционна цел, то тогава инвеститорите трябва да вземат предвид продажната цена и състоянието на имота, защото това повишава рентабилността на инвестицията.

За какво трябва да се внимава при търсенето и сключването на ипотечни кредити?

Бъдещите купувачи трябва да са наясно дали продавачът разполага с нужните документи като собственик или упълномощено лице. Препоръчваме да се подпише нотариално заверен предварителен договор за покупко-продажба, където да са посочени цената на придобиване и какво друго имущество от жилището влиза в сделката.
Важно е да се посочи и за чия сметка са таксите, които съпътстват сделката, за да се избегнат неприятни изненади. Най-добре е да се фиксира срок от 45 дни за изповядване на сделката и  всички плащания да са по банков път, за да бъдат защитени интересите и на двете страни.

Kакъв е механизмът, по който работи рефинансирането?

Рефинансирането по същество е идентично с процеса на първоначална покупка. Най-общо казано, ако купувачът, който е изтеглил ипотечен кредит и реши години по-късно да се възползва от предложение с по-ниски лихви, той може да изтегли нов кредит от друга банка, с който да изплати първия. Като в същото време да се възползва от по-ниските лихви на новия кредит. Има определени условия, които трябва да се вземат предвид, за да бъде този метод ефективен за клиента. Всеки служител, ангажиран в процеса на продажба на кредитни продукти в Централна кооперативна банка запознава предварително заинтересованите и им дава професионална експертиза, така че този механизъм да е в полза за тях.

Бихте ли препоръчали на хората да се възползват от него?

Всяко едно рефинансиране е свързано с административни разходи като оценка на имота, нотариални разходи и такси за удостоверения. Затова е най-добре клиентите да се обърнат към служителите в клоновата мрежа на ЦКБ, ако тя е избраната банка, за да получат съвет и разяснения около целия процес и съпътстващите разходи.
Най-добре е разходите, направени около рефинансирането, да се компенсират в рамките на следващата една година. В противен случай има риск лихвите на рефинансиращата банка да се повишат и това да обезсмисли рефинансирането.

*Бойко Боянов има 25-годишен опит в банковата сфера. От 5 години е директор на дирекция "Индивидуално банкиране" в Централна кооперативна банка, като преди това е работил и в други големи банки в страната. Завършил е бакалавърската и магистърската си степен в Университета за национално и световно стопанство. Има и две специализиции – едната от САЩ, а другата – от Австрия по проект на Австрийската стопанската камара.