Ниски лихви и растящо население повишават цените на имотите

Населението на София постоянно расте, в същото време лихвите по ипотечните кредити са сравнително ниски, заплатите малко по-високи, а строежът на нови сгради по време на кризата се сви. Всичко това се отрази на пазара на имоти и повиши и цените за продажба, така и тези за наем.

Покупко-продажбата на имот е едно от най-важните събития в живота на българина. Всеки се стреми да вземе възможно най-правилното решение за това дали сега е най-удачният момент да продаде или купи имот. Ако разгледаме по-детайлно пазара на недвижими имоти в София и процесите през последните 10 години, ще получим отговори на много въпроси.

През последните 3-4 години основен двигател на пазара са банките. Според БНБ 2008 г. стартира със среден годишен лихвен процент по ипотеките в размер на 9,68%, през 2015 г. той е 6,75%, за да стигне до средни годишни нива от 3,81% през 2018 г. Оказва се, че средният лихвен процент в България е намалял с 60,6% за разглеждания период, пише "Труд".

Посоката на движение на лихвите по депозитите в началото е противоположна – средният годишен лихвен процент през 2008 г. е 5,44%. През следващата 2009 г. наблюдаваме покачване до 6,2%, но през последните години средната лихва върви надолу като през 2018 г. е едва 0,18%. Това е значително по-малко от инфлацията и затова спестяванията на хората и бизнеса в банките реално се топят.

Улесненото кредитиране, падащите лихви и високите наеми в София накараха много хора да се насочат към покупка на собствено жилище. Ниските лихви по депозитите, финансовата култура на българина и добрата доходност от недвижим имот (средно около 5% брутна възвръщаемост на годишна база от жилищен имот в София) пренасочиха голяма част от инвестициите именно в този сектор.

Броят на сделките в столицата през предкризисната 2008 г. е 40 906. През следващата 2009 г. броят им спадна почти наполовина – до 23 904. Оказва се, че 2012 г. е с най-малък брой реализирани покупко-продажби – 18 166. От тях 7384 са сключени с ипотечен кредит. Следващата 2013 г. бележи началото на промяната – по-голям брой сделки и по-голям брой ипотечни кредити. Прави впечатление, че в периода 2008-2015 г. процентът на купувачи, използвали ипотечен кредит, е под 50%, докато в следващите години, той се увеличава значително. Пикът на реализирани сделки с ипотечен кредит е през 2017 г. – 64,3%.

За 10 години са издадени разрешения за строеж на 7484 сгради

По-високата покупателна способност на доходите, ръстът на БВП и намалената безработица се отразяват на пазара на имоти. Заплатите в София постоянно се увеличават през последните 10 години, сочат официалните данни. През 2008 г. софиянци са получавали средно по 754 лв. През 2012 г. за пръв път се преминава границата от 1000 лв. – 1005 лв.. През 2017 г. сумата е възлизала средно на 1433 лв., а през 2018 г. е близо 1500 лв. Цифрите сочат, че средната работна заплата за столицата през периода 2008-2018 г., е нараснала с 97,8%. Това е много по-бързо увеличение от ръста на цените на имотите.

Отрицателният естествен прираст на населението в България явно не се отразява на София. Според официалната статистика на НСИ населението на столицата през 2008 г. е 1 229 324 души, през 2015 г. жителите с адресна регистрация в града са 1 286 383, достигайки до 1 338 864 души през 2018 г. С други думи, за периода 2008-2018 г. 109 540 души са получили адресна регистрация в столицата. Освен това много хора се местят в града без да сменят личната си карта.

По отношение на новите сгради, построени в София през последните 10 години, също има доста интересна информация. По официални данни на НСИ издадените разрешения за строеж през 2008 г. са за 1149 жилищни сгради и 5745 жилища в тях. Броят им стремглаво намалява до 2012 г. – тогава за София разрешение за строеж са получили едва 360 сгради с 1706 жилища. Тенденцията се обръща през следващата година – сградите са с 6 повече, а жилищата наброяват 2566. През 2017 г. 827 нови сгради са получили разрешение за строеж, а в тях се помещават 8716 жилища. Обобщените данни за периода 2008-2018 г. показват, че в София са издадени разрешения за строеж на 7484 сгради, в които има 56 827 жилища.

Причините голяма част от купувачите да предпочитат новото строителство са няколко. Сред тях са нови и добре поддържани общи части, възможност за покупка на паркомясто или гараж, съседи от идентичен социален кръг – млади хора с подобни интереси, по-висок процент на финансиране от страна на банките при използване на ипотечен кредит и съответно нужда от по-малък процент самоучастие от страна на купувача.

Значителният ръст на новопостроени сгради ще увеличи предлагането, но не бива да поставяме цяла София под един общ знаменател, поради мащабите на града. Прави впечатление, че големите проекти са фокусирани в южната и югоизточна част на столицата.