Седем често срещани спора, превръщащи жилищните сгради в бойно поле

От неплатени такси за поддръжка и спорове за паркиране до неразрешени ремонти – конфликтите между собствениците на апартаменти провокират планове за мащабна реформа на законодателството за собствеността върху имоти в Гърция. Половината от населението на Гърция и 70% от населението на област Атика (включваща Атина) живеят в жилищни сгради. Животът в сграда със споделена собственост обаче невинаги е спокоен. Няколко децибела в повече по време на часовете за почивка, ползването на общите части, паркирането на откритите места на партера, неплатените такси за поддръжка или ремонтите на асансьора са само част от проблемите, които внезапно могат да породят напрежение сред живущите, пише To Vima. Преустройствата и ремонтните дейности, извършвани от собствениците на апартаменти, са друг основен източник на конфликти. Вече масово се признава, че в много жилищни сгради животът е станал непоносим за немалко собственици именно заради тези спорове. За справяне с проблема Гърция планира въвеждането на нов Кодекс за собствеността върху имоти. Министерството на правосъдитието вече създаде експертна работна група от 13 души, натоварена със задачата радикално да реформира и кодифицира законодателството, уреждащо съсобствеността, както и хоризонталната и вертикалната собственост – правните рамки, чрез които сградите и земята се разделят на отделни имоти. Според Стратос Парадиас, адвокат и председател на Общогръцката федерация на собствениците на имоти (POMIDA), основните обмисляни промени включват улесняване на процедурите за одобрение на строителни дейности, разходи и изменения в правилника на етажната собственост. Предложенията също така целят да позволят разделянето или обединяването на отделни имоти в сградата при по-гъвкави условия.

 е новият закон да бъде приет преди края на настоящия парламентарен мандат. Докато правилата за жилищните сгради не се променят обаче, ситуацията остава сложна, като понякога разногласията стигат до съда.

1. Главоболието с неплатените такси

Плащането на общите разходи за сградата остава основен източник на спорове. Съществува и фактор, за който мнозина не подозират, но който значително задълбочи проблема през последните години. Хиляди апартаменти са закупени от чуждестранни купувачи – както физически, така и юридически лица – без домоуправителите да разполагат с данни за техните собственици. В повечето случаи, докато тези апартаменти остават затворени и необитаеми, собствениците им не плащат общите разходи и дори не предоставят данни за контакт. Когато в крайна сметка продадат имотите, те оставят след себе си непогасени задължения към управлението на сградата. Когато управителите на сградата научат, че даден апартамент е продаден, те изискват от новите собственици да платят дължимите суми. Купувачите обаче отказват, тъй като нямат законово задължение да покриват дългове, възникнали преди покупката. В крайна сметка финансовата тежест пада върху останалите съсобственици. Когато дължимите такси не могат да бъдат събрани, управителят на сградата трябва да свика общо събрание, за да обсъди завеждането на съдебно дело за възстановяване на средствата чрез адвокат, представляващ управлението на сградата, като същевременно предварително уведоми длъжниците. Управителят трябва също така да предложи увеличаване на резервния фонд на сградата, за да могат финансовите ѝ задължения да продължат да се изпълняват. Управителите на сгради могат също така да потърсят съдебно решение или заповед за изпълнение срещу съсобственици, които не плащат. За целта обаче те трябва да представят компютърно генерирани известия с подробна информация за неплатените общи разходи, придружени от копия на всички документи, доказващи разходите, чието плащане се е забавило. Засегнатите страни трябва също така да имат предвид, че вземанията на управлението на сградата за неплатени общи разходи се погасяват по давност пет години след годината, в която е възникнал дългът.

2. Ремонти и преустройства вътре в апартамента

Много собственици възприемат ремонта на дом или апартамент като чисто личен въпрос. На практика обаче това е втората по значимост причина за конфликти. Важно е да се прави разграничение: собствениците по принцип имат свободата да извършват преустройства вътре в апартаментите си, но тази свобода не е неограничена. От съществено значение е да се установи дали ремонтните дейности засягат общи части или елементи на сградата, като например външния ѝ вид, конструкцията, балконите, инсталациите или правата на другите собственици. Ако това е така, е необходимо повишено внимание.

3. Спорове относно покривните пространства

Покривът или покривната тераса обикновено са общи части на жилищната сграда, ползвани съвместно от собствениците. Това означава, че един собственик не може просто да ги завземе или да строи върху тях само защото има достъп до тях. Често именно така възникват споровете. Ако даден собственик има право на изключително ползване на покривното пространство, това трябва да бъде ясно посочено в акта за собственост на сградата. Дори и тогава, правото на изключително ползване не означава, че собственикът може да строи каквото пожелае. Може ли лице с право на изключително ползване на покрива да строи върху него? Отговорът зависи от една съществена разлика: правото на изключително ползване не е същото като правото на надстрояване – правна възможност, която изисква и притежаване на съответен дял от собствеността върху имота. За да се избегнат спорове, всяко предложение за строителство върху покрива трябва първо да бъде оценено от инженер и юрист. Те трябва да прегледат акта за собственост, строителните норми и приложимите градоустройствени правила, както и да определят дали са необходими разрешение за строеж и други съгласувания.

4. Открити пространства на партера (пилоти) и паркиране

В много жилищни сгради откритите пространства на партера (т.нар. „пилоти“ – отворена зона под сградата, често поддържана от колони) са основен източник на конфликти. Паркирането е разрешено само когато е законово регламентирано. Паркоместата трябва да са обозначени в строителните планове, в акта за собственост или в съответното правно споразумение. Самото наличие на свободно пространство не дава на никого правото да паркира там. Неразрешеното паркиране в общи части може да предизвика спорове, особено ако възпрепятства достъпа, блокира вход, пречи на озеленяването или противопожарната безопасност, или пък пречи на други собственици да ползват пространството.

5. Затваряне на балкон

Затварянето на балкон е друга съществена промяна, която обикновено повдига въпроси както относно градоустройството, така и относно собствеността. Балконът е свързан с външния облик и конструкцията на сградата. Ако той бъде затворен незаконно, промяната не може да бъде узаконена, което създава непреодолима пречка за бъдеща продажба на апартамента и потенциални проблеми при подаване на жалба.

6. Перголи и тенти за балкони

Много собственици на апартаменти монтират перголи или покрити конструкции на балконите си. Това обаче невинаги е елементарна задача. Дори една конструкция да изглежда лека, тя може да повлияе на външния вид на сградата, на конструктивната ѝ устойчивост, на общите части или на правата на останалите собственици. Важно е също така да се прави разлика между прибираща се тента и постоянна конструкция. Що се отнася до перголи, навеси и метални или дървени съоръжения, най-сигурният подход е винаги да се проверят приложимите правила, преди да се пристъпи към изпълнение.

7. Цветове и тенти

Собствениците на апартаменти трябва да имат предвид, че не могат самостоятелно да променят цвета на фасадата към своето жилище. Външната част е елемент от цялостния облик на сградата. Ако всеки собственик боядиса своята част в различен цвят, единният вид на сградата се нарушава. Тентите са друг чест източник на разногласия. Въпреки че монтирането им е рутинна дейност, те също влияят на външния вид на сградата. В много жилищни сгради съществуват правила или решения, определящи конкретен цвят и тип на тентите. Монтирането на тенти, които се различават от използваните в останалата част на сградата, може да породи спорове между съсобствениците относно необходимостта от поддържане на единен външен вид. Преди да пристъпят към монтаж, собствениците трябва да проверят какви са изискванията в правилника на сградата.