Българинът печели от имоти! Жилище, офис, магазин – кое колко носи?

Инвестирането на свободни средства е важна част от финансовата ни култура. Някои икономически обстоятелства у нас – фалита на КТБ, ниски лихви по депозити, миграция, високи възнаграждения в някои сфери и др. ориентираха българите към покупка на недвижими имоти с инвестиционна цел.

Какви доходи може да ни донесе рентиерството?

Според Цветослав Христов от Антре – София краткият отговор за различните типове имоти в София е около 6% за жилищни имоти, около 8,5% за търговски/офисни и  около 9,5%;  за идустриални/логистични имоти. 

Разбира се това са осреднени стойности, чиито нива зависят от района на имота, цената на която е придобит, заетостта му, разходите по поддръжката, категоричен е Христов преди imoti.bg.

Той допълва, че въпреки най-ниският процент на възвращаемост, жилищните имоти си остават най-предпочитани.

Причините за това са по-високата им ликвидност и по-лесното рентиране.

Традиционно най-изгодни за инвестиция са малките апартаменти, поради по-ниската цена и съответно по-малките разходи по придобиване и обзавеждане, ако се налага, на имота.

Поради аутсорсинга, икономическия растеж в страната и нуждата на фирмите от престижни офиси се наблюдава увеличение в търсенето на офисни и търговски площи.

Доказателство за това е, че само 12% от общия брой офис площи са свободни. Високото търсене предопределя и високите им продажни цени, което ги прави и по-малко достъпни.

Очакванията са, че през следващата година в София ще се застроят около 212 хил.кв.м. индустриални площи, като само 30 хил. от тях ще се рентират. Тези данни показват засилващата се нужда от такъв тип имоти. Като най-търсен район се откроява този около Летище София. Средните наемни цени са около 4,5 ев. на кв.м..

Инж. Сукиас Дердерян от СУАН – Пловдив е категоричен, че доходността интересува купувачите, които желаят да станат собственици на недвижими имоти с инвестиционна цел. Според него при моментните ниски лихвени нива на кредитите и депозитите това изглежда много добро решение.

В какъв точно недвижим имот да инвестираме според него?

Средната брутна годишна доходност (без да се отчитат разходите за ремонти, данък сгради, такса битови отпадъци, данък по ЗОДФЛ, застраховка) за отделните видове имоти за град Пловдив е в следните граници - 

1. Апартаменти - от 4 до 6%;
2. Офиси - от 4.5 до 6.5%;
3. Магазини - от 5 до 8%;
4. Земеделска земя - от 1.5 до 2.5%.

Тук умишлено не споменавам промишлени и складови имоти, тъй като те са придружени със съответни незастроени площи, които влияят върху наемната стойност и не дават възможност за правилна преценка за наем на само застроената площ, каза Дердерян.

Кои характеристики имат отношение към определяне доходността на отделните видове имоти? 

При апартаментите с най-голяма доходност са малките /едностайни/, панелни, на последните етажи. Първите защото са най-търсени, а вторите и третите защото са с по-ниски продажни стойности, които не влияят на наемите.

При офисите и магазините е добре да се отчитат по-ниските разходи по поддръжката им, по-високите разходи по данък сгради и такса смет, както и факта, че при евентуална икономическа криза, тези, които не са на атрактивни места, ще останат без наематели или драстично ще трябва да намалят наема.

Земеделската земя е с ниска доходност, но тя няма никакви допълнителни разходи или при нея брутният доход е и нетен.

Магдалена Димитрова - Явлена – Варна обясни, че въпреки очакванията за спад или намалено търсене на недвижими имоти спрямо предходната 2017 год., статистиките отчитат ръст, в брой реализирани сделки както в продажните, така и в наемните нива с близо 8-10%.

Това е следствие на добрите условия от банките, които все още удовлетворяват потребителите, категорична е тя.

За разлика от предходни години обаче, през 2018 год. се наблюдава спад в закупуването с цел отдаване под наем, повечето клиенти купуват жилища като основни, с цел препродажба, заради активния пазар, за техни роднини или близки. Също така се наблюдава, и завръщането на доста българи живеещи в чужбина, които след дългото си отсъствие, влагат в страната ни събраните средства. 

Пазарът във Варна си остава динамичен и сделки за жилищни имоти се реализират между 750 и 1000 Евро/ кв.м, в зависимост от това дали имота се намира в централни части или по кварталите, разясни Димитрова.

От такъв тип имоти, доходността която може да се очаква е приблизително 4-5%, като при по-малките жилища е в по-високите граници. Разбира се, ако имотът е луксозен в привлекателната част на Варна, с морска панорама и добре изградена инфраструктура около него, може да достигне и до 5-6%. Имаме реализирани сделки за такива имоти и на цени от 1800 до 2000 е/кв.м;

При бизнес имотите и самостоятелните къщи, ситуацията е малко по-различна, там сделки се реализират в диапазон 1000-1200 евро/кв.м в кварталите и 1200 – 2000 евро/кв.м в централните градски зони, главни булеварди и оживени райони. Доходността от един такъв имот може да достигне и до 7-8%.

Така или иначе доходността от имоти под наем за вбъдеще ще бъде една интересна предпоставка за развитие на пазара, тъй като лихвите по депозитите са ниски, пазарът прие едни разумни граници и хората ще предпочетат да влагат парите си в имот, с цел отдаване под наем, категорична е Димитрова

Инж. Живка Кондева от Рока пропъртис - Стара Загора обясни, че имотите под наем в Стара Загора имат добра средна доходност, което е мотивация за инвеститорите да закупуват определен вид имоти, чрез които получават добра възращаемост на средствата си.

По данни от реализираните в Агенция РОКА ПРОПЪРТИС сделки, доходността на отдаваните имоти под наем е следната:

- За жилищни имоти – 5,5%;
- За магазини – 4,5 – 5%;
- За офиси – 4,5 – 5% ;
- За складове – 5,5 – 7,5 %.

При жилищата се наблюдава една стабилна средна доходност, като анализа се отнася за жилища напълно обзаведени и оборудвани, новопостроени или реновирано старо строителство.

Разликата в доходността за магазините идва от тяхното местоположение и площ. Имоти, разположени в суперцентъра с лице към бул. Цар Симеон Велики, се продават на цени от 4500 - 5000 Евро/ кв.м., а наемите са в диапазона 20 – 25 Е/ кв.м., поради това и доходността им е по-ниска. За останалите търговски обекти средната доходност е около 5 % .

Голямата разлика при складовете се определя от вида на склада – старо строителство или ново строителство изпълнено с термопанели, местоположението и площта. При направения анализ се установи, че новите складове, които изискват една по-голяма първоначална инвестиция имат по-висока доходност, отколкото старите производствени помещения, които се нуждаят от допълнителни разходи за ремонт и поддръжка.