Цените на наемите у нас са ниски спрямо други столици в ЕС, предстои ръст

Ниските лихвени нива по ипотечните кредити до известна степен са основният фактор, на който се дължи настоящото състояние на имотния пазар, но трябва да обърнем внимание, че повечето покупко-продажби се случват без ипотечни кредити. Приблизителното съотношение на потребителските кредити с ипотека спрямо продажбите на жилища в големите градове е около 50 на 50. Около 60% от сделките на недвижими имоти в големите градове се случват с налични средства. Това коментираха Антон Илиев, съосновател на имотна агенция, и Стефка Загорова, кредитен консултант, в предаването „В развитие“ с водеща Вероника Денизова.

Цените на наемите все още са ниски спрямо други столици и по всяка вероятност предстои те да бъдат по-високи в следващите години. Те изоставаха и в стъпката на увеличение спрямо продажните нива, защото българинът предпочита да живее в собствено жилище. Пазарът на наеми е доста скромен, но предстои предстои да се промени, тъй като не всеки ще може да си позволи да си купи имот, заяви Илиев.

В България лихвените проценти по кредитите се формират основно на база на лихвените проценти по депозитите, които банките предлагат на пазара. На база тази статистика, която банките подават към БНБ, всяка взима различни срочности по депозити. Това е основният компонент, от който зависи крайната лихва към потребителите. Има и фиксирана надбавка, която е една и съща за повечето банки, както и променливата компонента, обясни Загорова.

"Доколкото лихвените проценти са зависими от лихвите по депозитите, това е ефектът, който наблюдаваме през последните години. Както повечето хора знаят, лихвите по депозитите, които банките предлагат, са по-скоро близки до нулата, тъй като има огромен ресурс, привлечен под формата на депозити у банките.“

Някои от най-перспективните банкови клиенти могат да издействат лихвен процент около 2%. През последния месец тенденциите от миналата година леко се промениха и ако можеха да достигнат около 2,5%, в момента тези банки не падат под преференциалните нива, които предлагат.

Въпреки това нивата са много ниски на фона на европейските - около 2,18 са най-ниските оферти, които се предлагат от страна на банките.

"Лихвите по ипотеките по-скоро биха се задържали на нивата от последните две години. Може би повечето погледи са насочени към това какво би следвало, ако приемем еврото и какви евентуални рестрикции от ЕС биха се наложили.“

Много често хората са наистина уплашени от всичко, което се говори по отношение на ръста на лихвените проценти. Лихвите в България са почти наполовина спрямо тези на развитите европейски държави. В България също сме наблюдавали високи нива по време на ликвидна криза през 2008 г., когато фалираха много банки. Лихвените проценти бяха около 8-9%, но въпреки това се купуваха жилища, заяви Загорова.

"На този етап няма индикации за предстоящо увеличение на лихвените проценти.“

Според Илиев българските граждани са доста подготвени, тъй като през последните години в публичното пространство ежедневно валят предупреждения за това хората да бъдат внимателни, напомняйки за кризата от 2008 г. Трудно някой, който се притеснява за доходите си, би предприел крачка да изтегли непосилен за него кредит.

Във връзка с това, че в част от офертите на банките може да се вземе ипотечен кредит със самоучастие от 10% Илиев посочи, че винаги препоръчва на клиентите то да бъде минимум 20-25% и месечните разходи за този тип сделки да не надвишават повече от 30% от месечните им доходи. Би била възможна сделка само с 10% участие от клиента, ако оценката на имота е достатъчно висока, за да може банката да отпусне 90%. Все пак обаче, е добре хората да са подготвени с около 30% от сумата, за да реагират при евентуален катаклизъм.

По отношение на лошите кредити Загорова изтъкна, че няма притеснения, като се наблюдават чисти портфейли на банките и много добро обслужване на ипотечните кредити. Хората са много по-подготвени и подхождат предпазливо. Дори доходът им да позволява да изтеглят по-голям кредит, те предпочитат по-малък и сами си слагат един буфер, който ги подготвя за непредвидими ситуации.

Последното тримесечие на 2023 г. за град София има малък ръст в броя на сключените сделки на имотния пазар, но на годишна база има лек спад. Очакванията на Илиев са, че броят на сделките ще продължи да спада и вероятно ще бъдат под 30 000 за 2024 г., приближавайки се до нивата преди Covid, когато средно бяха около 28 000 сделки за столицата.

"Има голям дефицит на готови жилища, а най-търсени са такива с разрешение за ползване и още повече – напълно завършените имоти“, обясни гостът.

Темповете се запазват на издадените разрешения за строеж, но въпросът е доколко най-новото строителство е предпочитано от повечето хора. Много от хората всъщност предпочитат имот, в който биха могли да се нанесат веднага, подчерта Загорова.

Целия коментар гледайте във видеото на Bloomberg TV Bulgaria