Имот под наем или със заем? Паралелно с цените на жилищата растат и наемите

Имотният пазар в България е една от водещите теми на годината. Цените продължават да скачат, докато лихвите са сравнително стабилни.

Това води и до въпроса, дали е по-добре да си закупим собствен дом или да живеем под наем. По темата пред Bloomberg TV Bulgaria говориха петима експерти. Този въпрос е все по-важен за младите семейства и работещите.

Николай Георгиев, мениджър „Оценки и консултационни услуги“ в Colliers

„Отговорът не е категоричен, тъй като зависи от няколко ключови фактора. Това са спецификите на самото жилище като локация и качество на строителството, а от друга страна условията по ипотечния заем – лихвен процент, срок на ипотеката и процент самоучастие. Нека направим съпоставка между двата варианта. За пример ще използвам един затворен комплекс от високия сегмент на пазара. Комплексът се намира по южната дъга на околовръстния път на София, в него тристаен апартамент с две спални и площ от 130 квадратни метра се отдава под наем за около 1700 евро на месец. Продажната му цена е около 400 хиляди евро. За да изчислим размера на месечната вноска са нужни три неща – лихвеният процент, който е малко над 2,5% (това е ефективният лихвен процент по жилищни кредити в лева и срок над 10 г.), годишния процент на разходите е малко над 2,8%, другите два основни фактора са срок на заема и процент на самоучастие. При 20% самоучастие и 20 г. срок на заема месечната вноска е над 1770 евро. При по-голям процент на самоучастие и по-кратък срок на заема месечната вноска е около 1660 евро. Следователно при тези условия към днешна дата месечният разход за наем и плащане по ипотека не са толкова различни. Това е доста опростена сметка, която не взима предвид фактори като изявеното предпочитание на местните купувачи да притежават жилище. Трябва да се има предвид и че тази сметка не отчита потенциална промяна в лихвените нива или наемната цена, нито потенциално поскъпване или обезценка на жилището, както и каквато и да било промяна в макроикономическата обстановка като очакваното приемане на еврото.“

Снежана Стойчева, управител на водещата медия за недвижими имоти Imoti.net

„Зависи от какво търси човек. Българинът предпочита да има собствен имот, така че винаги ще се стреми към това. Ако човек не разполага с достатъчно средства за това да си купи имот и да има себеучастие, за да може да изтегли ипотечен кредит ( то трябва да бъде минимум 20% до 40%, а аз бих препоръчала и малко повече за по-голяма сигурност), то живеенето под наем е добра опция. Проблемът обаче е в това, че в момента ситуацията е такава, че наемите пораснаха доста, не че цените на имотите не пораснаха също, но ако човек не намери имот на вторичния пазар, който да закупи с ипотечен кредит, ако се наложи да си купи ново строителство и да чака то да бъде завършено, то ще трябва да плаща и наем и кредит. В момента предлагането е доста по-малко, особено на имоти от вторичния пазар. За това може би ситуацията предразполага повече да се отива към наем. На база кредитните вноски и наема са доста близки вече и ако човек намери подходящ имот на вторичния пазар, е по-добре да закупи жилище.“

Антон Илиев, съосновател на агенция "КА5 имоти"

“По-скоро към момента е по-изгодно да се живее под наем, защото цените са стигнали доста високи нива, няма гаранция, че тези високи нива ще бъдат променени за бъдеще. По-скоро сме на момента, в който е по-изгодно да се живее под наем. Все още наемните цени са доста по-ниски отколкото продажните цени.“

Младен Митов, анализатор в агенция за недвижими имоти "Явлена"

„Не бих се наел с еднозначен отговор. Целият този процес – покупка или наем – е обвързан с пазара на недвижимите имоти, който в последните години видяхме колко е динамичен, когато решим да вземем под наем или да купим имот трябва първо да определим какво искаме да направим. Съотношението на двете сфери на пазара – наем и продажби формират, така наречената доходност. На базата на този процент ние може да се ориентираме какво ще ни струва едно жилище в настоящия момент. След като пазара на наемите се възстанови след пандемията този показател варира между 4-4,8%. Преди 10 години срокът, за който се взимаха ипотеки, бе 20-25 г. В момента масово, което се вижда, е, че този срок отива към 30 г. Когато се направи елементарна сметка се вижда, че когато ипотечният кредит е за срок от 20 г. лихвите са доста по-ниски. Когато срокът е над 25 г. тази сума нараства. Когато се чудим какво да направим, ако в момента живеем под наем и в близките 15-20 години ни предстои развитие на семейство и имаме стабилни доходи, можем да направим тази стъпка. Но ако планираме в близките 5-10 години да сменим работното си място, града или държавата, според мен това не е обосновано, защото когато купим един имот в дадена пазарна ситуация, той може да име една стойност, а когато решим да го продаваме да има друга стройност. Другото, което е важно, е, че когато искаме да закупим имот с ипотека, трябва да разполагаме със собствени средства, не може да разчитаме, че банката ще ни финансира изцяло. Вноската трябва да представлява не повече от 40% от разполагаемия месечен доход. За въпроса „Наем или продажба?“ зависи първо от субекта, който иска да направи това действие, доколко има нужда да се закупи жилище, доколко това жилище ще бъде експлоатирано максимално добре и ще бъде съобразено със съответните възможности. За купувачите със собствени средства, според мен, проблем няма. Пазарът започва да се успокоява, но цените все още са високи. В момента покупката от гледна точка да се направи спекулативна инвестиция, за да се отдава под наем, може да не ни свърши работа, защото насищането на пазара и за продажба, и за наеми е голямо, а това предлагане ще продължава да нараства, което в един момент ще повлияе върху цените на имоти.“

Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение "Недвижими имоти"

“Въпросът дали да наемем, или притежаваме жилище, няма категоричен отговор. Отговорът най-вече зависи от вашата персонална ситуация и тя е свързана с финанси, начин на живот, поставените цели и е много важно в ситуация, в която трябва да изберете вариант, да притеглите ползите по отношение на разходите във всеки от двата варианта, и да го направите на база на вашите доходи, спестяванията и начина, по който живеете. И двата варианта осигуряват място за живеене и двата изискват постоянен доход. Купуването може да е по-правилният избор, ако вече имате натрупани спестявания, имате добра кредитна способност, стабилна работа, постоянен доход и нямате основателни причини да се притеснявате за бъдещето си. Наемането обичайно е добър вариант за хора, които изискват по-висока гъвкавост. В държави като САЩ е доста разпространено наемането, когато вие сте в кариерното си развитие и имате необходимост да се движите между щатите. Едно закупено жилище с ипотека за 30 г. няма да ви позволи гъвкавост. Наемането дава и една предсказуемост на разходите. Предимствата за собственост на жилището е, че носи ползи, които не се отчитат с пари, като стабилност, чувство за принадлежност и т.н. Наемането спестява начални разходи, но дългосрочно погледнато при покупката и наемането разходите стават еднакви. Предимствата при покупката са, че имате повишаване на стойността – за последните години за България нетната такава е минимум 8-9% на годишна база, което е значимо увеличаване на вашето богатство.“

Все пак решението зависи от различни фактори. Водещи са условията по ипотечния заем и условията по наем в зависимост от локацията на жилището.

Важно е всеки потребител да е наясно с това какъв кредит може да си позволи. Паралелно с цените на имотите растат и цените на наемите. Това повдига въпроса за това кое е по-изгодно и по-прагматично решение.

Естествено придобиването на собствен дом представлява своеобразна инвестиция. През последните години цените на имотите постоянно растат, което означава, че в даден момент собственият имот гарантира печалба. В същото време наемът позволява по-голяма гъвкавкост и възможност за разнообразна работа на различни места.

Разбира се, водещото по темата е какви са възможностите на всеки потребител. При липса на стабилен и висок доход покупката на жилище може да се окаже излишен риск. Младите семейства трябва да са убедени във възможностите, с които разполагат. Освен това при наем отпадат ангажиментите към ремонти и поддръжка на дома.

Имотният пазар е много привлекателен в днешни дни, а българинът винаги е имал желание да придобие имот. Все пак трябва да е убеден във всеки фактор, който да гарантира успешно решение.