У нас навлизат инвестиционни фондове, изкупуват сгради за отдаване под наем

Няма реално охлаждане на имотния пазар у нас по отношение на сключените сделки, въпреки отчетения спад в запитванията и огледите, а през следващите месеци се очаква нов ръст. По-сериозният риск на пазара идва от навлизането на големи инвестиционни фондове и намаляващата достъпност на жилищата. Това заяви инж. Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи, в предаването „В развитие“ с водещ Антонио Костадинов.

По думите му, според вътрешната статистика на Асоциацията, броят на подписаните сделки не е намалял. Отчетено е обаче понижение в запитванията и огледите. В края на миналата година е имало свръхактивност основно по отношение на проучванията, докато сега всяко второ запитване завършва с реална сделка.

Шопов отбеляза, че традиционно началото на годината е по-слабо като активност спрямо края на предходната, когато поради финансови и данъчни причини се реализират повече сделки. Според него, особено за София, не може да се говори за реално охлаждане на пазара по отношение на сключените договори, но също така не се наблюдава и очакваният ръст след влизането в еврозоната.

„Очакванията са през следващите месеци да има ръст на сделките, тъй като процесът по покупка на имот е бавен – включва време за вземане на решение, подготовка на документи и финализиране на сделката.“

Засилва се интересът от страна на чуждестранни инвестиционни фондове, които изкупуват цели сгради с цел отдаване под наем. Това е изгодно и лесно за строителите, но крие рискове за достъпността на имотите за гражданите, смята Шопов. По думите му подобен модел вече е довел до ситуация в Западна Европа, при която голяма част от населението живее под наем, без възможност да придобие собствено жилище.

Според Шопов навлизането на тези фондове на имотния пазар у нас ще доведе до драстични диспропорции и изкривявания на пазара. Той подчерта, че достъпността на имотите намалява. Коефициентът, измерващ съотношението между средната заплата и цената на квадратен метър, е спаднал от 0,8 преди осем години до около 0,65 в момента.

„В Европа усетиха проблема и вече се предприемат мерки – включително намаляване на административната тежест, разширяване на строителните територии, за да се увеличи предлагането, и подкрепа за социално уязвими групи.“

По отношение на цените, през първото тримесечие на годината в София се отчита ръст от около 3%. Ако се запази тази тенденция, това би означавало около 12% годишно увеличение, отбеляза Шопов. Основният фактор остава многогодишната инфлацията, която е породена от необезпеченото печатане на пари от Федералния резерв и от Европейската централна банка. 

Шопов подчерта, че по-важно е съотношението между ръста на цените и доходите. През миналата година средната заплата в София се нараснала с 12%, а цените на имотите – с 14%, което показва относителен баланс.

Относно международните конфликти като този в Иран влиянието върху цените на строителните материали ще бъде ограничено. Глобалните пазари бързо компенсират недостига чрез алтернативни доставки.

По отношение на лихвените проценти дори евентуално повишение няма да окаже съществено влияние върху пазара.

„В момента ипотечните кредити са с около 2,5 до 3% лихва, а реалната инфлация е 12%. Това е икономически парадокс, защото хората ще върнат на банката 9%, тоест по-малко отколкото са взели. Основното предизвикателство за купувачите остава изплащането на главницата, а не лихвата.“

На вторичния пазар се наблюдава тенденция собствениците да продават по-стари или по-малки имоти, за да закупят по-нови и по-големи. Малко хора са склонни да се разделят с имот без конкретна цел, тъй като той се възприема като стабилен актив, носещ доходност и защита от инфлация.

Сериозен проблем за строителния сектор остава административната тежест. Получаването на разрешително за строеж може да отнеме между 3 и 5 години, което оскъпява и забавя проектите.

Въпреки увеличението на таксите за строителни разрешения, очакваното подобрение в административното обслужване не се е реализирало. Според бранша, значителни средства, генерирани от строителството, не се връщат под формата на инфраструктура.

Целия разговор гледайте във видеото на Bloomberg TV Bulgaria