Жилищата под наем в София - ръст на предлагането и по-занижено търсене

Пазарът на наемите на жилища в град София през тази година е интересен и налага на участниците в него, основно на наемодателите, да се адаптират възможно най-бързо. Това смята Анжелина Добрева, собственик и управител на агенция за недвижими имоти RealNet от 1993 г. Тя е носител на специалната награда за 2023 г. на Imoti.net за професионализъм и коректност в бизнеса с недвижими имоти. 

Националният статистически институт (НСИ) не поддържа официална текуща статистика за пазарните наемни цени на жилищата, така, че реална информация за това може да се получи от агенциите за недвижими имоти. 

Брокерите знаят на какви наемни нива се реализират сделките. Статистиката, базирана на офертните цени на предлаганите жилища в имотните портали, не дава реалистична представа за договорените наемни нива и най-вече за това колко време жилищата са били свободни, без наемател.

Пазарът на наемите в София достигна своя максимум още през 2024 г. През изминалата 2025 г. цените се задържаха, какъв е пазарът през 2026 г.?

Ръстът на предлаганите жилища под наем е 35-40%

От началото на годината започна да се увеличава броя на  предлаганите жилища под наем и към настоящия момент ръстът е с 35-40%. Логичното обяснение е фактът, че през последните три години се закупиха голям брой жилища с цел инвестиция, а през 2026 г. те излязоха на пазара – нови, добре ремонтирани и обзаведени, в сгради с безупречни общи части или в затворени комплекси. Средното време за отдаване под наем към октомври тази година е месец и половина за двустаен апартамент и до два месеца за тристаен.

Но обратно на предлагането, от началото на годината започна да се забелязва занижено търсене и по-малък брой наематели на пазара, казва Анджелина Добрева пред Imoti.net. Според нея обяснението е, че голям брой наематели станаха активни купувачи през изминалите години, защото имаха шанса в перфектния момент да закупят имот и да изплащат ипотечен кредит вместо наем.

Анжелина Добрева е сертифициран оценител на недвижими имоти и притежава сертификат за мениджмънт на агенции за недвижими имоти

Потокът към София е намалял в сравнение с предходни години

Търсенето на имот под наем се определя от имиграционните процеси: вътрешни - в страната и външни - от чужбина. В сравнение с предходни години потокът към София е намалял. В най-активния период за отдаване под наем – юли-октомври, реализираните сделки се осъществяваха не с характерния бърз за сезона темп. Преобладаващи бяха тези, при които наемателят е решил да смени квартирата поради различни причини, като например висок наем, различна площ или по-добър квартал или сграда, отчита експертът. 

По думите ѝ има отлив от дългосрочно наемане в идеалния център на София от наематели, които се придвижват с автомобил, поради изчерпаната възможност за паркиране и насочване към по-периферни райони с добре организиран обществен транспорт.

Предлагането е повече от търсенето

Може обобщено да се каже, че на пазара на наеми в София предлагането е повече от търсенето. 

"Ще си позволя да направя препоръки към наемодателите, които днес трябва да имат гъвкаво поведение и да отговорят на увеличените изисквания на наемателите в новата пазарна среда. За да бъдат конкурентни жилищата им, наемодателите трябва да положат повече усилия и да направят необходимите финансови инвестиции. На първо място - трябва да подменят остарелите мебели и оборудване, да подобрят и осъвременят цялостното състояние на имота и обзавеждането, както и да не пренебрегват основното почистване. Важно е също всички задължения за консумативни разходи от предходни периоди да бъдат погасени. Консултацията с доверен брокер за подходящата наемна цена към момента на отдаване е изключително важна. Много наемодатели смятат, че могат да увеличат наемната цена с процента на инфлацията и всичко ще е наред, но това е несъпоставимо с реалния наемен пазар", съветва Добрева.

Наемна цена и отношения наемодател-наемател

"Целта е наемната цена да бъде определена правилно на база пазарен анализ, а имотът да бъде представен на по-голям брой потенциални наематели. Така наемодателят ще има възможност да избере наемател, отговарящ на неговите изисквания. Когато имат финансовата възможност да изчакат повече от три месеца, за да отдадат имота си на желаната от тях цена, наемодателите пренебрегват простата математика, а именно намаляването на годишната доходност заради продължителния период без наемни приходи.

Важно е между страните да бъде подписан балансиран договор за наем, защото техните взаимоотношения са дългосрочни и с ежемесечна комуникация. Много наематели "бягат" не защото жилището не е удобно за тях, а защото общуват с несговорчиви наемодатели. Перфектният наемател не е този, който само плаща наема в срок, но и този, който поддържа имота и обзавеждането, заплаща навреме консумативните разходи и живее повече от година в апартамента", допълва експертът.

Търсенето на квартири през зимния сезон намалява, цените падат леко 

Предстои зимен сезон и той не е благоприятен за преместване. Това означава, че търсенето на квартири ще намалява. Този факт е неблагоприятен за наемодателите, чиито разходи се увеличават и със сметките за отопление. Ще се забелязва продължаващ спад на наемните цени – не драстично, но по прогнози с около 5%. Предвижда се и увеличаване на броя на предлаганите жилища под наем спрямо предходната година.

В началото на 2027 г. всеки, който е решил да отдава жилище под наем, трябва да е наясно, че не е единствен на пазара в съответния район, че не трябва да бъде максималист за наемна цена и че трябва да предложи на наемателя жилище, в което самият той би живял.

Вижте какви са средните цени на жилищата под наем и за продажба в Imoti.net тук