В имотите - номади, като им омръзне мястото, купуват друг

Цените на имотите във ваканционните комплекси не се покачват и дори вървят в обратна посока на общия пазар.

Това заяви председателят на Националното сдружение "Недвижими имоти" Ирена Перфанова пред БТА.

Отчитаме средно в страната ръст на цените на жилищата, но във ваканционните райони има дори спад или задържане на едно и също ниво, а основният купувач на такива имоти са българите, допълни Перфанова.

Запазва се интересът към подобни ваканционни имоти от руснаци, засилва се този на украинските граждани, по-редки са случаите на купувачи от Великобритания, Ирландия, Гърция, както и инвеститори от Западна Европа. Към СПА курортите в Европа вече има заявен интерес и от купувачи от Азия, предимно от Китай.

Въпреки това обаче основен двигател на този пазар у нас са българите. Една от причините за ръста на интереса към покупка на втори ваканционен дом от сънародниците ни е възможността той да бъде отдаден под наем. Купувачите не са обезсърчени от това, че заради сезонността на заетостта на такива жилища доходността ще е по-малка, дори на половина спрямо тази в градовете, където тя достига до 4-5 на сто. Това е така, защото дори и доходност под три на сто е по-висока от почти нулевите лихви по влоговете, коментира Ирена Перфанова.

Експертът съветва обаче преди да направим подобна инвестиция да изчислим очаквания средногодишен доход и от него да приспаднем разходите за поддръжка и данъчно облагане, за да имаме реалната стойност на доходността.

Има и друга категория чуждестранни купувачи, които инвестират по-малки суми във ваканционни имоти чрез регистрирани от тях фирми, а след това чрез тези фирми развиват дейност у нас, възползвайки се от благоприятното данъчно облагане, което всъщност е и основната причина за инвестицията им, коментира Перфанова.

Друг мотив за клиенти, които инвестират във втория си дом е възможността да "избягат" от натовареното ежедневие за по-дълго и то винаги, когато пожелаят, каза Перфанова. Те използват купените от тях имоти за лични цели. Появяват се вече и "номади" - собственици на втори дом, които през определен период от време продават старото си ваканционно жилище, за да сменят дестинацията, на която са се наситили с нова и може би по-привлекателна локация, коментира експертът.

Популярната дестинация за втори дом - Банско, преживява съживяване на пазара през последните няколко месеца, като се отчита ръст на броя на сделките за по-малки и по-евтини имоти, както и за апартаменти и къщи в затворени и добре управлявани комплекси. В планинските и морските курорти често се търсят жилища до 15 000 - 25 000 евро, но като цяло купувачите, които имат допълнителни средства, са склонни да отделят и до 40 000 евро, имайки предвид, че в по-големите градове с тези пари много трудно може да се направи добра инвестиция, отбеляза експертът.

Капаните при покупка на ваканционен дом

Покупката на втори дом в затворените комплекси трябва да е съпроводена с добра предварителна проверка за това как той се управлява, дали фирмата има някакви проблеми, добра ли е събираемостта на таксите за управление и какъв е техният размер, съветва специалистът. Задължително е винаги да си правим сметка за допълнителните разходи, които трябва да предвидим, за управлението на общите площи в затворения комплекс на годишна база. Таксите се формират най-често на база квадратура на имота заедно с общите части, като средните са обикновено между 0,50 и 1,50 евро на квадратен метър на месец.

В сумата не са включени разходите за вътрешна поддръжка на имота, което означава, че ако решим да отдадем за управление имота си отвътре, трябва да изчислим и таксите, които се отчисляват от рентата, т.е. от генерирания наем, коментира експертът.

Перфанова предупреди, че трябва много внимателно да се следят клаузите на договорите за вътрешно управление на втория дом, като в тях трябва да се предвидят сериозни неустойки или санкции при неизпълнението им или злоупотребата с доверието на собствениците - например при укриване на генерирани наеми за краткосрочен престой. Има възможност и собственикът сам да контролира ползването на имота си, когато системно засича ползването на консумативните разходи в жилището или чрез други похвати.

Това обаче не гарантира, че евентуални злоупотреби при преотдаването, ще бъдат пресечени, отбеляза специалистът.

Затова експертът препоръчва да се обръщаме към фирми с доказан имидж в отдаването под наем и управлението на недвижими имоти, които държат на името си и донякъде това ще ни гарантира, че те няма да генерират приходи, без да ни съобщят. Добър вариант е, когато компанията за управление на недвижимия имот има практиката да гарантира минимална доходност.