Имот "на зелено" е атрактивен заради цената, но крие и много рискове

В последното десетилетие за купувачите става все по-трудно да се сдобият със завършен дом, затова много от тях предпочитат покупка на имот "на зелено". Тези сделки правят покупката на жилище по-достъпна, но крият и определени рискове, с които всеки трябва да е запознат. Bloomberg TV Bulgaria попита водещи експерти затова какви са рисковете при покупка на имот "на зелено".

Добромир Ганев, real estate консултант и анализатор

"Покупката на жилищен имот, особено в много ранен етап от неготово строителство, е вероятно една от най-сложните (от търговска и от правна гледна точка) сделки в търговския свят. В ранен етап покупката на жилище е доста рискова и за това цените са по-атрактивни и добри. Това е свързано с по-високия риск. Рисковете могат да бъдат свързани със забавено строителство поради проблеми с разрешителните или с доставка на материали и други подобни. Съществуват и рискове, свързани с качеството на строителните дейности. Друг, много важен риск, е свързан със собствеността и трябва да се ползват услугите на консултанти. Освен това в последните години имахме проблеми с предварителните договори и с клаузите за индексация на плащанията. Има и още много рискове (...). Покупката на имот "на зелено" е изключително атрактивна заради ниската цена, но тя е вследствие на многото рискове, свързани с тази покупка. Изчаквайте, ако имате възможност, и купете след Акт 16. Тогава рискът значително намалява. А ако се включвате в начален етап, проверявайте и не се доверявайте на страната срещу вас. Ползвайте консултанти".

Младен Митов, анализатор в агенция за недвижими имоти "Явлена"

Инвестиционният процес в строителството е доста дълъг  - по-големите проекти отнемат 4-5 години, а по-малките - 2-3 години. Когато се съфинансира покупка на жилище "на зелено" винаги съществува риск дали ще бъде завършена сградата, дали това ще стане навреме и ред други условия. Плюсовете са, че избирате квартал, който харесват, избирате жилище, което ви харесва, като площ и разпределение, а и довършителните работи са в съответствие с вашите предпочитания. Освен това, когато сключвате предварителен договор, плащате това жилище на вноски, които се разсрочват във времето. Рискът е дали няма да се случи нещо необичайно, като по време на предишните кризи, когато доста сгради останаха незавършени.

В последните пет години, защото след 2015 започнаха по-активно да се строят жилища, интересът към новото строителство е много висок и това е разбираемо. Отчитайки фактът, че доста време се строи на пазара и обемите започват да нарастват, очакваме да има известно забавяне по отношение на активността, защото възниква въпросът доколко инвеститорите и строителите ще могат да се справят. Освен това лихвите по кредитите се вдигат. Съществува риск и дали инвеститори, които разчитат изцяло на финансиране "на зелено" ще успеят да реализира изцяло сградата. (...) В момент, в който започне да има свръхпредлагане, на пазара рефлексът е намаляване на цените.  Първото, което трябва да се направи всеки, който планира покупка на жилище "на зелено", е да се запознае подробно с фирмата-инвеститор и доколко има добра репутация на пазара, защото пазарът започва да се насища с жилища и това ще рефлектира върху инвеститорите. Рискове на пазара на недвижими имоти винаги е имало, но това което се случи 2010, е по-различно от това, което виждаме на пазара днес. Нямаме предпоставки за свръхбалон, въпреки че цените ще се успокояват ще има по голяма диференциация".  

Николай Георгиев, мениджър „Оценки и консултационни услуги“ в Colliers

Покупката "на зелено" може да се извърши чрез подписване на предварителен договор или чрез резервационно споразумение - капаро, за да се запази даден имот. Това може да се направи още на етап идеен проект, но в него няма информация за сроковете, за разположението и дори понякога за площта на имота. Преобладаващата практика е покупката да става с предварителен договор след разрешение за строеж, защото този договор защитава по-добре интересите и на двете страни. В последно време виждаме желание за задържане от страна на инвеститорите, за да има ясна представа по отношение на ценообразуването. В предварителния договор цената е фиксирана, защото ценообразуването вече е налично. Цената в договора обикновено е финална. Финансирането на строителството обикновено се отпуска след разрешителното за строеж, а ипотеките - след завършването на грубия строеж. Качествените проекти в София се продават напълно още преди завършването им". Съветът на специалистът е да се направи обстойна проверка как се финансира инвеститорът и строителят и да се провери щателно самият договор за покупка на имот на зелено.

Александър Бочев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“

Ситуацията днес не е много по-различна от когато и да било с изключение на кризисните години около 2008-2009. Покупката "на зелено" винаги е криела известни рискове, но в момента те не представляват сериозна пречка, коментира Бочев.

"Утвърдените компании успяват да реализират продукцията си и да финансират проектите си на много ранен етап. В момента, за да купите имот с добро разпределение и в желания район, трябва да го вземете даже и преди Акт 14, защото повечето строители успяват да продадат 70-80% от имота още до грубия строеж. Винаги съществува такъв риск, но той в момента е много премерен". Рискът при покупка "на зелено" е най-вече ако строителната компания не успее да реализира продукцията, за да финансира проекта и да не може да го завърши. Този риск възниква, когато имотите на пазара поевтинеят. Но в момента цените продължават да вървят нагоре и не мисля, че сега има кой знае какъв риск.

Разговорът - във видеото на Bloomberg TV Bulgaria