Ипотечният кредит – какво трябва да знаем за него и как да изберем

Заем се изплаща, наем – не. Често с тази максима много млади семейства се втурват през глава към сделката на живота си – покупката на собствено жилище.

Много домакинства обаче, особено в годините на бума, си купиха домове по-скоро заради добрата стара българска традиция да имаш собствено жилище и не обмислиха добре дали са готови за това.

В днешно време за повечето хора е трудно да отделят крупна сума, за да инвестират в жилище. Защото покупката на жилище е именно дългосрочна инвестиция, а не порив на младостта.

Повечето купувачи пристъпват към тегленето на някакъв кредит (потребителски или ипотечен), за да се сдобият с дома на мечтите си. Много от тези хора подхождат твърде лекомислено и често „в движение“ се сблъскват с различни проблеми и изненади. Някои от тях в крайна сметка губят домовете си заради необмислената сделка.

Преди да направи подобна инвестиция, всеки млад човек (или семейство) трябва да си отговори на някои много важни въпроси, отговорите на които са трудни, защото са свързани с бъдещето и очакванията за сигурност и стабилност. Освен ако разбира се не сте от малцината, които купуват жилище със собствени средства.

Преди кредита – бюджетът е най-важен

Ако решите, че искате да купите жилище, но не разполагате с цялата сума за подобна сделка, направете разчет на моментното си финансово състояние. Определете какви са общите доходи на домакинството в краткосрочен план и след това реално оценете очакванията си за бъдещите доходи на домакинството и какви са рисковете част от тях (или целите) да бъдат изгубени.

За покупка на жилище на кредит е необходимо да се знае, че банките рядко финансират сделките на 100%, а най-често отпускат заем за 80% от стойността на жилището. Така че съобразете се и с наличните си спестявания – каква част от тях сте готови да вложите за покупката на бъдещия ви дом и каква да „замразите“.
Определете и средствата, които до времето на сключване на сделката бихте могли да получите и да използвате за сделката.

Неписаното правило гласи, че във времена на икономически възход можете да си позволите да финансирате по-голямата част от една такава инвестиция с привлечени средства (кредит), а във времена на криза е по-добре да увеличите самоучастието си за сметка на заемните средства. Преценете добре къде е „златната среда“ за вас.

Най-добре е вноската по ипотечния кредит да не надвишава една трета от съвкупния доход на домакинството. Допустимо е до 50% от доходите на домакинството да покриват разходите по ипотечен кредит. По-голям процент би бил твърде голям риск и за вас, и за банката.

При покупката на жилище и след това има много съпътстващи разходи, които много хора пренебрегват, дали защото им се струват незначителни и маловажни, или защото не знаят за съществуването на много от тях.
Определете бюджет за юридическите разходи около придобиването на самото жилище и оформянето на документацията, за такси и евентуално за ремонтни и довършителни работи. За разходите, които ще имате по кредита, по-точно ще се ориентирате от годишния процент на разходите (ГПР), който отразява лихвата и всички съпътстващи банкови такси.

Вземете предвид и бъдещите данъци за собствения дом, които по принцип не дължите, ако живеете под наем, както и застраховките, които някои банки изискват, за да отпуснат кредита.

За целта си направете предварително проучване или се допитайте до специалист – кредитен консултант, който да ви помогне да вземете информирано решение.

Насоки при кандидатстване за кредит

Ако вземете решение, че сте готови да направите сделката на живота си, ето и няколко съвета, които да следвате.
Проучете офертите на повече банки. В условията на тежък пазар много от тях подобряват непрекъснато условията си по ипотечните кредити, затова сравнете няколко оферти. Поинтересувайте се също така дали банката, която обслужва фирмата/институцията, в която работите, не предлага преференциални условия за служители.

Някои банки предлагат преференциални оферти и за хората със свободни професии, лекари, военни, за държавните служители и т. н. Ако сте лоялен клиент на някоя банка, също бихте могли да преговаряте за преференциални условия по ипотечен кредит.

Имайте предвид, че много банки вече не признават бележките на работодателя за доходите, които получавате над сумата, на която сте осигурени (по някакъв друг договор или „под масата“). Затова помолете работодателя си да ви осигурява на по-висока сума за известно време, дори на цената да изгубите малка част от дохода си за този период от време.

Имайте предвид, че ако не се осигурявате на пълната заплата, която получавате, банката може да постави някои допълнителни условия, например – поръчителство. Това важи и ако нямате сключен брак, а сте в съвместно съжителство с партньора си. В този случай е много вероятно дори да ви бъде отказан ипотечен кредит.

Постарайте се преговорите с продавача на жилището и осигуряването на финансиране за сделката да текат паралелно, за да избегнете евентуални разминавания при сроковете, определени от банката и от продавача. Не сключвайте предварителен договор за покупко-продажба на жилище, ако не сте сигурни, че ще бъдете одобрени за кредит.

Възползвайте се от т. нар. ипотечен сертификат, ако банката предлага подобна услуга. Това е документ, с който банката удостоверява, че на база финансовите му възможности даден клиент е получил одобрение за ипотечен кредит в определен размер и кредитът ще му бъде отпуснат при изпълняването на определени условия (най-вече свързани с представянето на определени документи за недвижимият имот, който ще бъде закупен).

Така продавачът на жилището ще е спокоен, че сте платежоспособен купувач, а вие в качеството на купувач ще сте спокойни, тъй като ще знаете с какъв бюджет разполагате.

Ако отговаряте на условията на банката, понякога можете да кандидатствате за допълнителен кредит за ремонт и/или обзавеждане и други разходи по жилището. Преценете, ако има такава възможност, дали наистина си заслужава да се възползвате от нея, защото тя ще отнеме допълнителна част от разполагаемите ви доходи.

Не гледайте само лихвата. ГПР е този, който отразява всички разходи по кредита – лихви и такси. Ако изберете кредит с някакъв период на фиксирана лихва, каквито са широко предлагани напоследък, ще ви бъде по-лесно да изчислявате и сами месечната си вноска.

След изтичане на този период лихвата става плаваща и се определя според пазарните условия. Обикновено тя се изчислява на базата на някакъв пазарен индекс (Euribor или Sofibor) и надбавка.

Проучете внимателно и банковите такси за предсрочно погасяване и предоговаряне на заема, защото при някои банки те са по-ниски.

В момента можете да избирате дали кредитът да е с плаваща лихва, или с фиксирана за определен период от време. Ако планирате да погасите предсрочно целия кредит или по-голямата част от него в рамките на няколко години, тогава изборът на кредит с фиксирана лихва за няколко години е по-добрият вариант.

Ако не – може би е по-удобно да изберете плаващата лихва, защото след изтичането на срока на фиксираната плаващата вероятно ще бъде по-висока.

Преценете добре срока на кредита, а не само сумата. При по-дълъг период на изплащане (25-30 години) ще плащате по-ниска месечна вноска, а при по-кратък – по-висока. Съобразете размера на вноската, а оттам – и продължителността на изплащане на кредита, с доходите на домакинството и след това изберете оптималният за вас вариант, за да не увеличите разходите си за лихви излишно.

Много често банките предлагат гратисни периоди при плащането на лихвата и/или главницата. Проучете какви са условията да се възползвате от подобно предложение и ако наистина не се нуждаете от отсрочки и няма риск още в самото начало да закъснявате с вноските – по-добре не ги ползвайте.

Обмислете какъв погасителен план да изберете – с равни или с намаляващи вноски. Ако можете да си позволите първоначално да внасяте по-големи суми – изберете погасителен план с намаляващи вноски, защото ще спестите от лихвите.