Практика: Снимки от дубайски хотели ги пускат към обява в ... столичния жк "Младост"

В България трябва да се регистрират предварителните договори за покупко-продажба на недвижими имоти. Така целият процес на сделката ще стане видим за абсолютно всички. Преди години за кратко беше въведена такава практика, но тя проработи "двайсетина дни", докато политици, мафиоти и всякакви хора с "перални" не скочиха срещу това, както и представители на нашия строителен бранш. Това заяви Николай Господинов, собственик и управител на имотна агенция, в предаването "ИмоТиТе" с водещ Христо Николов. Основна тема на разговора бяха нелоялните практики на имотния пазар и възможните решения.

В края на юли 2014 г. Министерския съвет прие промени в Правилника за вписванията, с който се въведе възможността при искане на една от страните да бъдат вписвани предварителните договори за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти. Текстът влезе в сила в началото на август, но в края на октомври същата година бе отменен с постановление на правителството.

Процесът на правене на имотна сделка в България е изключително рисков за абсолютно всички участници. В страната е масова практика да се прави авансово плащане (капаро), което постъпва директно в сметката на продавача. Това се прави в Африка, но не и в други държави, каза Господинов.

"Предварителното плащане трябва да постъпи в доверителна сметка – банкова или нотариална. Когато всичко е наред, парите се освобождават. При нас нещата са различни: в 60-70% от случаите в предварителния договор пише едно, при нотариуса – друго. Това кара всички участници на имотния пазар да се адаптират. Затова имаме различни видове ипотеки, от които може да познаеш каква е била сделката. Затова може да има двойна разлика в декларираните цени на идентични имоти в една и съща сграда, но те всъщност са еднакви, просто някой някъде е минал "под радара".

Събеседникът определи като лоша практика и тежките неустойки при неизправна страна по договора. Сумите са огромни – достигат двоен размер на капарото, а в процеса могат да се случат много неща. В документацията по сделката има развитие, администрацията работи, нещата се случват, макар и много бавно, но рисковете са от разплащане, срокове и много неясноти в процеса.

Това е проблем за всички, обясни Николай Господинов. И добави, че тези неустойки трябва да са много по-малки, ако сделките се правят като в „белите държави“.

Гостът коментира и лошите практики при покупка на жилища тип „ново строителство“. Повечето договори са изключително едностранчиви – защитават единствено и само инвеститора, който в повечето случаи като юридическо лице е различен от строителя, въпреки че са свързани лица, каза той.

Най-голямото предизвикателство е, че брокерите ги няма на пазара на ново строителство. Практиката е новите жилища да се продават без посредник и ние няма как да защитим купувачите, обясни Господинов.

„Имаме случай с продадени над 80 апартамента в сграда, в която впоследствие имаше проблем с искания за индексации на цените. Купувачите ги плащаха, но искаха още индексации. Единственият клиент, който беше поискал пълната документация на проекта, беше наш клиент и то не защото ние сме „голямата работа“. Идеята е, че ако брокерът е с достатъчно професионален опит, добре обучен и с висок морал, той ще проучи това и няма да допусне клиентът да влезе в тази сделка. Ние се храним от препоръки, а не от една сделка.“

Препоръката към купувачите е да ползват адвокат и препоръчан брокер.

В разговора стана въпрос и за лошите практики, свързани с работата на брокерите на имоти. Нашият бранш бяга много бързо, но в обратна посока. Нещата стават все по-зле и ми е много забавно как всички казват, че браншът се променя в положителна посока. Променя се вида на брокерите – слагаме костюмчета, снимаме клипчета, в които започваме да приличаме на „Пайнер Мюзик Риъл Естейт“, тоест търсим друг ефект, в което няма лошо, сподели събеседникът.

За съжаление, браншът е много разделен на коректни, некоректни, големи некоректни, малки некоректни и т.н. Спазването на правилата разделя коректните от некоректните брокери, добави Господинов.

Гостът даде пример за нелоялни практики, когато агенции качват в интернет огромен брой обяви за имоти. Уж тези оферти са проверени, но в 99% от случаите те не са актуални – вече са продадени или отдадени под наем. Друга лоша практика: брокери влизат в сайтове за интериорен дизайн, архитектура и дори уебстраници на хотели в Дубай, свалят снимки (или визуализации) и ги пускат към обява в ... столичния жк „Младост“, обясни Николай Господинов.

И добави – проблемът е, че купувачът е необразован и преди да излезе на пазара той трябва да разговаря с брокер, адвокат или юрист по вещно право.

На въпрос дали в България трябва да се приеме специален закон за посредническите услуги при сделки с имоти, събеседникът отговори: „Ние имаме проблем само с Етичния кодекс на бранша. Всички декларират, че го спазват, но повечето не са го чели най-вероятно. За да се гарантира спазването на Етичния кодекс, трябва да ни ударят по джоба. Например, да гарантирам за качеството на услугата с висока професионална отговорност или някакъв вид банкова гаранция.“

„Този Етичен кодекс може да е за всички. Всички задължително трябва да са членове на едно сдружение и мачът е приключил. Има правила, оттам по-добрият печели. А сега по-добрият е невидим, защото в целия облак от обяви отиваш при най-големия измамник, заключи Николай Господинов.“

Целият коментар във видеото на Bloomberg TV Bulgaria