Моловете у нас – висока конкуренция, ниско потребление

През 2010 г. се реализираха едни от най-мащабните проекти за търговски центрове в страната, в резултат на което общата площ в сегмента нарасна два пъти.

От друга страна, нарастващата конкуренция в сегмента и запазващата се ниска покупателна способност на населението рефлектират сериозно върху някои от търговците. Последните, от своя страна, изпитват редица затруднения и предпочитат да ограничат експанзията си или да я отложат.

Това важи особено за марките от по-високия ценови сегмент и тези с малък пазарен дял, сочи нов доклад на GVA Sollers Solutions.

Към момента в големите областни градове в процес на изграждане са над 255 хил. кв. м търговски площи в търговски центрове. Съгласно инвеститорските намерения около 25% от тях ще бъдат завършени и въведени в експлоатация през 2011 г.

Остава голям броят на проектите, които са спрени или замразени на различен етап на строителство. Основните причини за това са липсата на финансиране, ниската покупателна способност на населението и високата конкуренция в сегмента.

Запазва се тенденцията новооткритите търговски центрове да стартират с непълна заетост или да отварят поетапно, с цел спазване на договорните отношения с ключовите наематели.

Въпреки че през 2010 г. на територията на страната са въведени в експлоатация два пъти повече търговски площи в модерни търговски центрове спрямо 2009 г., България остава с най-нисък коефициент на модерна търговска площ на 1000 души население и с население с едно от най-ниските нива на покупателна способност в Европа.

Към края на 2010 г. показателят “търговски площи в молове на 1000 души население” средно за страната достига до 105 кв. м. За сравнение същият показател в края на 2008 е 25 кв. м, а към края на 2009 – 32 кв. м на 1000 души, като той варира силно за отделните градове.

В същото време средното ниво за Европа е около 200 кв. м на 1000 души население.

По отношение на покупателната способност на населението по данни на Евростат България е на едно от последните места спрямо останалите европейски държави. Коефициентът за България е 41, за Румъния – 45, за Гърция – 95, за Италия - 102, за Германия – 116, а за Швеция – 120. Най-висока е стойността в Люксембург – 268, където на 1000 души население се падат над 330 кв. м търговска площ в модерни търговски центрове.

Търговски улици

Откриването на новите търговски центрове доведе до отлив на част от наемателите на главните търговски улици. Повод за напускане на помещения са значително намалените обороти в търговията на нехранителните стоки в сегмента. Тази тенденция доведе до 10% ръст на незаетите търговски площи в някои от търговските локации.

Проблемът на главните търговски улици е, че няма достатъчно големи площи (над 150 кв. м), каквито търсят големите и утвърдени търговски марки, които са по-устойчиви в условия на криза и реализират големи обороти. За да отговорят на техните изисквания, площите трябва да се модернизират и обединят.

Друг проблем през последните няколко години за търговските улици е, че те не са предпочитани пешеходни търговски зони за хора със средни и над средни доходи.

В резултат на строежа на метрото и ограничения достъп на автомобили по столичния булевард Витоша например се регистрира отлив както на купувачи, така и на търговци. Затрудненият достъп за платежоспособните клиенти и неприветливият вид на улицата принудиха някои от търговците да преместят своите обекти.

Търсене

Предпочитат се малки помещения с площ от 40 до 100 кв. м. Основните изисквания към тях са ниска цена, локация, човекопоток, размер на витрината, търговци в близост, състояние на помещението.

През периода основните категории клиенти, търсещи търговски помещения, са модните марки за дамска и мъжка конфекция и обувки, детски стоки, вериги дрогерии, както и веригите за бързо хранене и забавление.

Прогнози за 2011

През 2011 г. процентът на незаетост на търговските площи в моловете ще е индивидуален за всеки един проект на територията на страната.

При някои обекти той ще е над 30%, а при други ще е под 1%. Това в много голяма степен зависи от местоположението, наличието на адекватна концепция и микс от наематели, добър мениджмънт. На територията на София не се очаква изменение на процента на незаетост на търговските площи. Той ще е на нива до 5%. В обекти извън столицата стойността на свободните площи ще е в размер на 10-30%.

Ръст на незаетост се очаква и при икономически и функционално остарели площи извън главните търговски улици.

През 2011 инвестиционната дейност в сегмента ще продължи да бъде слаба, с изключение на столицата, където се очаква стартиране и развитие на малките центрове, т. нар. community centers.

Наемателите ще продължат да са предпазливи в експанзията си. Приоритетът е насочен към София или атрактивни и ключови локации в страната.

При главните търговски улици тенденцията е за повече реализъм от страна на наемодателите при определяне на договорните условия и в резултат да се намали незаетостта. Втората половина на 2011 може да се окаже преходна от цикъл на спад към цикъл на растеж по отношение на потребление и съответно активност в сегмента.

Още анализи за имоти