Покупките на жилища в София с цел инвестиция растат два пъти

Двоен ръст на сделките с жилища с цел инвестиция заради банковата криза от миналото лято, по-смело ползване на външно финансиране и сделки при ценови нива над офертните. Това са три от основните тенденции на жилищния пазар в София и големите градове през 2014 г., които откроява консултантската компания „Адрес Недвижими имоти“.

„Може да се каже, че пазарът на жилища вече премина „на втора скорост”. Активността расте, цените се оттласнаха от дъното, а усещането за недостатъчна сигурност и възвръщаемост на вложенията в банките направиха жилищния имот предпочитана инвестиция“, коментира изпълнителният директор на компанията Георги Павлов.

От компанията смятат, че пазарът се е „рестартирал“ през първата половина на миналата година, а през втората агенцията регистрира „драматично ускорение“, по думите на Павлов.

Според него вече има осезаема нужда от увеличаване на предлагането, защото има опасност от дебалансиране на пазара. Тук решаващи са административните процедури, които касаят строителството – въвеждането на ясни правила, единна практика на работа на общините и електронно управление, за да бъде съкратен срокът за издаване на разрешителни за строеж.

Причини за покупка и продажба на имот

През 2014 г. 18 на сто от сключените чрез агенцията сделки с жилища са били с цел инвестиция, което е два пъти повече спрямо дела им през 2013 г. (9%).

Същевременно намалява делът на сделките с имоти, които се придобиват с цел живеене – от 86% до 79%, показва статистиката на компанията.

Ръстът на сделките с цел инвестиция се обяснява с банковата криза през лятото, както и силното понижение на лихвите по депозитите. Така имотът се затвърждава като алтернативна инвестиция на депозита за запазване стойността на парите.

Същевременно се наблюдава намаление и на дела на продавачите, притиснати от финансови проблеми. Една пета от продавачите са продали имот през миналата година заради спешна нужда от пари, докато през 2013 г. делът им е достигал 26%. Продажбите на имот с цел погасяване на кредит са били 6% през 2014 г. спрямо 12% през 2013 г.

Същевременно се увеличава групата на продавачите, които осъществяват двойна сделка – продават жилище, за да купят друго. Делът им през миналата година се е увеличил до 24% от 14% през 2013 г. Продажба поради преместване са реализирали 12 на сто от продавачите през миналата година при 11% през 2013 г.

Какво се търси

Докато по време на кризата най-търсени бяха евтините, двустайни апартаменти, тенденцията вече видимо се е променила. Намаляват сделките с едностайни и двустайни жилища, докато купувачите се насочват най-вече към тристайни апартаменти. Засилва се и интересът към гаражите, показват данните на компанията.

Делът на сделките с едностайни апартаменти е намалял от 11% през 2013 г. до 9% през 2014 г., а на двустайните – от 50% до 36%. Същевременно 43 на сто от трансакциите са с тристайни жилища спрямо 32% година по-рано. При многостайните има ръст от само 1 процентен пункт – от 3 до 4%, докато при къщите няма промяна (3%). При гаражите има ръст на сделките от 3 процентни пункта – от 1 до 4%.

Заради недостига на качествени жилища намаляват и случаите, при които се прави отстъпка от офертната цена. Сделките, при които е осъществена отстъпка до 2 хил. евро, намаляват от 22% през 2013 г. до 20% през 2014 г., за отстъпките от 2 до 5 хил. евро понижението е от 24% до 21%, за отстъпките от 5 до 10 хил. евро – от 15 до 13%, а над 10 хил. евро – от 17% до 12%.

Същевременно агенцията отчита ръст на сделките, при които не е направена отстъпка от офертната цена от 20% през 2013 г. до 25% през 2014 г. В 10 на сто от случаите дори е сключена сделка при по-висока цена от офертната. При тези случаи става въпрос за качествени имоти на топ локации, за които са се състезавали няколко купувачи.

Финансирането и цените

В сравнение с кризисните години купувачите са малко по-смели що се отнася до външното финансиране на сделките. Докато през 2013 г. 60 на сто от сделките с жилища са били осъществени със собствени средства, през миналата година делът им намалява до 53 на сто.

Най-предпочитан от клиентите е ипотечният кредит, с който се покрива от 51 до 80% от финансирането за имота, като делът на тези купувачи се е увеличил до 23% от 15% през 2013 г.

Малко по-смели са били и купувачите, които са търсили още по-висок процент на външно финансиране – 80-100%. делът им достига 12% през миналата година спрямо 11% година по-рано.

Предвид засиленото търсене на по-големи жилища се увеличава и търсенето в по-високите ценови категории, показват данните на агенцията. Сделките в най-ниската ценова категория – до 30 хил. евро, за една година намаляват от 28% до 23%, а от 30 до 50 хил. евро – от 43% до 39%.

Същевременно с 2 процентни пункта – от 18 на 20%, се увеличават сделките с имоти на стойност от 50 до 70 хил. евро, с 5 процентни пункта – от 6 до 11%, сделките с жилища от 70 до 100 хил. евро, и с 2 процентни пункта – от 5 до 7%, сделките с жилища над 100 хил. евро.

Очакванията за 2015 г.

Агенцията е оптимистично настроена за пазара през 2015 г. В началото на годината са регистрирани 32% повече нови купувачи. Реализиран е и 25% ръст на сделките през януари спрямо юли 2014 г., който е бил най-силният месец за пазара през миналата година. Компанията отчита и 20% ръст на оборотите.

„Действително банковата криза затвърди усещането, че имотът е най-сигурната разумната алтернатива за запазване на стойността на парите”, каза Калоян Богданов, маркетинг мениджър на „Адрес“. Купувачите очакват, че инвестицията в имот ще им донесе по-висока доходност в сравнение с депозитите.

Цените на жилищата според агенцията ще продължат с плавните темпове на нарастване, каквито се наблюдават и през миналата година, но драматични изменения не се очакват. Повишенията в големите градове ще останат до 5%, в зависимост от качеството и местоположението на имотите.