Поглед отгоре: Нямало тузарски имоти около Бургас

РЕШЕНИЕ 11988София, 15.10.2010В ИМЕТО НА НАРОДАВърховният административен съд на Република България - Трето отделение, в съдебно заседание на тридесети септември две хиляди и десета година в състав:ПРЕДСЕДАТЕЛ:ПЕНКА ГЕТОВАЧЛЕНОВЕ:ВАНЯ ПУНЕВАЙОВКА ДРАЖЕВАпри секретар Соня Методиева и с участиетона прокурора изслуша докладванотоот съдиятаЙОВКА ДРАЖЕВАпо адм. дело 5878/2010. Document Link IconПроизводството е по чл. 38 и сл. от Закона за държавната собственост.Образувано е по жалбата на Борис Кръстев Шалев против Решение 172/26.03. 2010 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имот частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Път -Околовръстен път- южна дъга", участък от км. 42+800 / пътен възел "Младост" до 44 +720, край на участъка на строителството, в частта относно размера на определеното обезщетение за имот пл.1368, район "Студентска", Планоснимачен район "Южнаградска територия - част", Столична община. Иска увеличаване размера на обезщетението, тъй като е занижено.Ответната страна Министерският съвет на РБ не изразява становище по жалбата и не изпраща представител .Заинтересованите лица МРРБ, МТ, МФ и Агенция "Пътна инфраструктура", чрез процесуалните представители оспорват жалбата като неоснователна. В хода по същество развиват доводи за неотносимост на второто допълнително заключение от 30.09.2010 г. към предмета на спора, защото придаването по регулация не е сделка по смисъла на пар.1а от ДР на ЗДС.Процесуалният представител на МРРБ в писмени бележки развива доводи за недоказаност и неоснователност на жалбата, защото отчуждения имот е ПИ, а използваните аналози са с УПИ. Втората задача е изготвена без да е поставена от съда.Агенция "Пътна инфраструктура" с допълнителна молба след приключване на съдебното дирене прави искане за тройна съдебна експертиза с довод, че определеното в административното производство обезщетение от 1 099 599 лв. въз основа на оценката направена от "Еко строй 5" ЕООД е изключително завишена и уврежда държавен и обществен интерес.Върховният административен съд, отделение, намира подадената жалба за допустима и основателна по следните съображения:С РМС 172/26.03. 2010 г. на Министерския съвет на Република България от жалбоподателя са отчуждени 5 143 кв.м. от имот пл. 1368, целият от 12 498 кв.м., и е определено обезщетение от 1 099 599 лв. / един милион деветдесет и девет хиляди и петстотин деветдесет и девет лева/. В хода на съдебното производство е представена оценката, която е изготвена от "Еко строй 5" ЕООД, от която е видно, че е използван метод на пазарното сравняване, който осигурявал "индикативен подход към сравнителната пазарна стойност на оценяването на активи в режим на очаквана сделка при условията на нормална ликвидност". Посочено е, че са използвани действително изповядани сделки в периода от 20.10.2008 до 20.10.2009 г., като в края на заключението са описани четири сделки /без да са цитирани нотариалните актове/ за парцели, въз основа на които е изчислено обезщетението. Няма данни да са правени възражения от участниците в административното производство във връзка с така определеното обезщетение. Възлагането на оценката е станало на 16.11.2009 г.В съдебното производство с молба на процесуалния представител на МРРБ са представени шест нотариални акта за сделки с УПИ, а с молба на адвоката на жалбоподателя са представени още 4 нотариални акта, въз основа на които са изготвени съдебни експертизи от вещото лице Спас Милчев. Сделките са в периода 12 месеца преди възлагането на оценката.Първоначалната съдебна експертиза, приета в о.с.з. от 16.09.2010 г., определя обезщетение от 2 187 060 лв., като вещото лице е изключило от представения и издирен сравнителен материал сделки в район "Младост- ". В проведенето на 16.09.2010 г. открито съдебно заседание процесуалните представители на ответника и заинтересованите страни оспорват заключението само в частта относно включването на цени на имоти по решения на Общинския съвет на Столична община 823 и 824 от 18.12.2009 г. и извършените сделки в район "Витоша". Не е имало спор по делото и не са направени възражения нито от страна на жалбоподателя, нито от страна на заинтересованите лица относно характеристиките на имотите, за които са представени данни за реализирани сделки. Първоначалното заключение е прието в тази част като неоспорено.Въз основа на направеното възражение от МРРБ за неотносимост на сделки, е поставена задача за изготвяне на допълнително заключение за определяне размера на обезщетението като бъдат изключени сделките от район "Витоша" и решенията на Общински съвет Столична община, с които са направени офертни цени на имоти по чл. 15 от ЗУТ. По така поставената задача е представено допълнително заключение от 27.09.2010 г., с което е определено обезщетение от 453 047 лв. или 88.09 лв. /кв.м. което е 2, 43 пъти по-ниска от оценката определена от Министерския съвет. Допълнителното заключение е изготвено въз основа на сравнителния материал представен от МРРБ. Съдебният експерт е спазил указанията, дадени с определението на съда. Тази експертиза не е оспорена в о.с.з. от 30.09.2010 г. и е приета от съда.В същото съдебно заседание от 30.09.2010 г. въз основа на представени от жалбоподателя с молба от 27.09.2010 г. писмени доказателства за четири сделки, сключени в относимия за спора период, е поставена допълнителна задача и е дадено второ допълнително заключение, в което са определени цени, както следва: по договор от 30.10.2008 г. -845, 02 лв./кв.м. и 760, 52 лв./кв.м., по нот.акт 97/ 2008 г. - 190,53 лв./ кв.м. ,по договор от 5.03.2009 г. - 429, 96 лв./ кв.м.и 300, 94 лв./кв.м. и по договор от 18.11.2998 г. - 447,13 лв./кв.м./ .Определено е обезщетение общо в размер на 2 356 368 лв. или по 458, 17 лв. / кв.м. Това второ допълнително заключение обаче е изготвено при изключване на данните за сделки, представени от МРРБ /ползвани в предходните заключения/, като от тях е ползвана само сделката, която е с най-висока стойност по т. 5 от първото допълнително заключение в размер на 233, 10 лв./ кв.м. Мотивите на съдебния експерт са, че останалите сделки имали за предмет идеални части от имоти и затова не следва да се вземат предвид.Това експертно заключение не е оспорено от страните и е прието от съда. Тъй като се касае за особено и бързо производство, предвид разпоредбите на чл. 38, ал. 5 от ЗДС, допускането на заключение и изслушването на съдебния експерт в едно и също съдебно заседание, е допустимо.От така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи: Жалбата е основателна.Съгласно чл. 32, ал. 2 от ЗДС равностойното парично обезщетение по ал. 1 се определя в съответствие с предназначението на имотите преди влизането в сила на подробния устройствен план въз основа на пазарните цени на имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания. По пар.1а от ДР на ЗДС по смисъла на този закон "равностойно парично обезщетение" е цената на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон, а "пазарни цени" са осреднените цени от сделки с имоти за покупко- продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката, и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота, което за настоящото дело е от 20.10.2008 до 20.10.2009 г. Сделките, които съдебният експерт е ползвал при определяне на обезщетението са в този период от време. Относно фактът дали характеристиката на отчуждения имот съвпада с характеристиките на имотите от сравнителните сделки, по делото не е имало спор между страните, в тази част заключенията не са оспорени и са приети. Тъй като съдът не разполага със специални знания, за да може да обоснове кога един имот съвпада по характеристики с друг имот, законът му позволява да допусне изслушване на експертиза с вещо лице специалист в съответната област. Изготвените заключения не са оспорени от страните на това основание, поради което възражението на процесуалния представител на МРРБ, направено за първи път след приключване на устните състезания с писмената защита от 7.10.2010 г. е недопустимо и не може да бъде обсъдено и проверено. Затова съдът приема, че съдебният експерт е ползвал сделки със сходни характеристики, като е изключил само онези ,за които съдът му е наредил изрично.Недопустимо е искането на Агенция "Пътна инфрактруктура" от 5.10.2010 г. за отмяна на определението за даване на ход по същество и допускане на тройна съдебна експертиза, тъй като е недопустимо доказателствените искания да се правят след приключване на съдебното дирене .По довода, че са неотносими към размера на равностойното обезщетение сделките, извършени по реда на чл.15 и чл.17 от ЗУТ, настоящият съдебен състав намира, че същият е неоснователен. Налице са сделки с имоти от общината по смисъла на пар. 1а, т. 2 от ДР на ЗДС. Съгласно Решение 6 от 4.07.2006 г. на КС на РБ по конст. д. 5/2006 законодателят на основание чл.18 от Конституцията на РБ цели въвеждане на еднакви критерии и начини за оценяване на имоти, които се отчуждават. Затова е въведена разпоредбата на 1а, т.1 към Допълнителните разпоредби на ЗДС, която дава законова дефиниция на понятието "равностойно парично обезщетение" като цена на отчуждаваните имоти или на части от имоти, определена по реда на този закон. Редът е определен от чл. 32, ал. 2 и 3 ЗДС. И защото частната собственост е гарантирана от държавата се налага изводът, че според Конституцията равностойно парично обезщетение ще е онова, което позволява на засегнатия от отчуждаването собственик да получи адекватно обезщетение. Основният смисъл се състои в това, по какъв начин и към кой момент да се определи размерът на обезщетението, така че то да съответства на стойността на отчуждения имот. Чисто пазарният принцип за установяване равностойността на един имот би могло да бъде постигнат само ако този имот бъде предложен за продажба на свободния пазар. В случаите на принудително отчуждаване на частни имоти за държавни и общински нужди, т. е на отнемане на частна собственост от държавата на съответно конкретно посочени законови основания, предлагането на пазара по понятни причини не може да бъде осъществено. Това налага адекватното равностойно парично обезщетение да има предвид пазарната цена, която собственикът би получил от продажбата на имота на свободния пазар. Разпоредбата на пар.1, т. 2 от ДР на ЗДС съдържа няколко хипотези: 1./сделки с имоти за покупко- продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, от държавните институции и от общините и 2/ други възмездни сделки, по които поне една от страните е търговец.В случаите на чл. 15 и чл. 17 от ЗУТ е налице сделка с имот от общината. Сделката по чл. 15 или по чл.17 от ЗУТ е задължително условия, за да се допусне изменение на регулацията или да се извърши урегулиране и се сключва по пазарни цени, предвид чл. 15, ал. 5 и чл. 17, ал. 4 от ЗУТ. Следователно и тези сделки, сключени във връзка с производство по чл. 15 и чл.17 от ЗУТ, трябва да бъдат взети предвид при определяне на средна пазарна цена по смисъла на пар.1, т. 2 от ДР на ЗДС. Целта на закона е получаване на равностойно обезщетение и тъй като пазарната цена в тези случаи е гарантирана, а сделката отговаря на условията да е извършена с участието на общината, същите следва да се вземат предвид. Съдът изключи от сравнителния материал представените от жалбоподателя решения 823 и 824/ 18.12.2008 г. на Столичен общински съвет, защото представляват съгласие за сключване на сделки по цени, които да представляват актуална пазарна цена във връзка с чл.15, ал. 5 от ЗУТ и следователно имат характера на оферти. За целите на производството по чл. 32 и сл. от ЗДС от значение са само сключените сделки, и то ако са в срока по пар.1а, т. 2 от ДР на ЗДС.Второто допълнително заключение на вещото лице Спас Милчев от 30.09.2010 г. е извършено въз основа на три сделки по пар.15 от ЗУТ, една сделка между две търговски дружества и сделката по н.д. 240/ 2009 г. с продавач търговско дружество, която е взета предвид в заключението от 27.09.2010 г. и е представена като сравнителен материал от МРРБ. Неправилно обаче и без да му е възложена задача в този смисъл, съдебният експерт не е взел предвид цените на останалите сделки, за които МРРБ е ангажирало доказателство и въз основа на които са изготвени първоначалното и допълнително заключение от 27.09.2010 г. В обстоятелствената част на заключението експертът е посочил, че тези сделки били за идеални части от имоти, поради което ги е изключил при изчисленията. Това обаче е неправилно и е извършено при липса на определение на съда да се изготви заключението по този начин. Законодателят не е въвел ограничение на сделките по пар.1, т.2 от ДР на ЗДС според обема на прехвърленото право на собственост- изцяло или идеална част от него. Затова и тези сделки следва да се вземат предвид при определяне на средна пазарна цена. Те са посочени в първото и второто допълнително заключение, поради което неправилно и в нарушение на материалната правна норма на пар.1а от ДР на ЗДС експертът самоволно ги е игнорирал.Съгласно чл. 202 от ГПК вр. с чл.144 от АПК съдът не е длъжен да възприема заключението на вещото лице, а да го обсъди заедно с другите доказателства по делото. От изложеното настоящият съдебен състав направи извод, че сделките и цените, въз основа на които следва да се определи обезщетението са следните:а/ пазарните цени по сделките представени от МРРБ, изчислени от вещото лице, са: н.а. 152/2009 г. -42,03 лв./кв.м., н.акт 73/2009 г. -41,42 лв./ кв.м., н.а. 139/2009 г. -75,88 лв./кв.м., н.а. 66/ 2009 г.- 54,48 лв./кв.м., н.а.50/2009 г.-233, 10 лв. , и н.а. 141/2009 г. -48,02 лв./кв.м.б/ пазарните цени по сделките представени от жалбоподателя с молба от 27.09.2010 г., изчислени от вещото лице /л.2 от второто допълнително заключение от 30.09.2010 г./ са: договор от 30.10.2008 г. -845, 02 лв./кв.м. и 760, 52 лв./кв.м., нот.акт 97/ 2008 г. - 190,53 лв./ кв.м. , договор от 5.03.2009 г. - 429, 96 лв./ кв.м. и 300, 94 лв./кв.м. и договор от 18.11.2998 г. - 447,13 лв./кв.м.Средната пазарна цена на цитираните по-горе сделки е 289,08 лв/ кв.м., а не 458, 17 лв., както е изчилило вещото лице на 30.09.2010 г. във втората допълнителна експертиза. Разликата е в резултат на неправилно изключените пет сделки, представени от МРРБ с молба от 13.08.2010 г. . Поради това обезщетението за отчуждения имот от 5143 кв.м. е 1 486 738 лв./ милион четиристотин осемдесет и шест хиляди седемстотин тридесет и осем лева/ лв., а обезщетението ще следва да се увеличи до този размер.Жалбоподателят претендира присъждане на разноски , които по представения опис са в размер на 3000 лв. платен адвокатски хонорар и 400 лева за вещо лице. Ответната страна е направила възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение и искане за намаляването му. На основание чл. 78, ал. 5 от ГПК вр. с чл.144 от АПК размерът на платеното възнаграждентие следва да бъде редуцирано, тъй като този вид дела не са характерни с особена юридическа сложност. Крайният изход зависи от изготвеното от вещото лице заключение, а интересът не е определен по смисъла на чл. 7, ал. 2 от НАРЕДБА 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения. Затова следва да се уважи искането на жалбоподателите за присъждане на основание чл.143, ал.1 от АПК на направените по делото разноски за процесуално представителство в размер на 1 500 лв. Следва да се присъдят и 400 лв., платено възнаграждение за изготвено заключение.Предвид изложеното и на основание чл.172, ал. 2 от АПК, Върховният административен съд, отделениеРЕШИ:ИЗМЕНЯ по отношение на Борис Кръстев Шалев, гр. София, Решение 172/26.03. 2010 г. на Министерския съвет на Република България за отчуждаване на имот частна собственост за държавна нужда за изграждане на обект "Път -Околовръстен път- южна дъга", участък от км. 42+800 / пътен възел "Младост" до 44 +720, край на участъка на строителството, в частта относно размера на определеното обезщетение за имот пл.1368, район "Студентска", Планоснимачен район "Южнаградска територия - част", Столична община катоУВЕЛИЧАВА определеното обезщетение за имот пл.1368, район "Студентска" от 1 099 599 лв./ един милион деветдесет и девет хиляди петстотин деветдесет и девет лева/ на 1 486 738 лв. /един милион четиристотин осемдесет и шест хиляди седемстотин тридесет и осем лева/.ОСЪЖДА Администрацията на Министерския съвет на РБ да заплати на Борис Кръстев Шалев сумата от 1900/ хиляда и деветстотин лева/ направени по делото разноски.Ршението е окончателно.Вярно с оригинала, ПРЕДСЕДАТЕЛ:/п/ Пенка Гетовасекретар: ЧЛЕНОВЕ:/п/ Ваня Пунева/п/ Йовка ДражеваЙ.Д.ОСОБЕНО МНЕНИЕна съдията Пенка ГетоваИзразявам становището, че размерът на следващото се равностойно парично обезщетение за отчуждената част с площ от 5143 кв.м. от процесния имот с обща площ от 12500 кв.м., следва да се определи съобразно писменото заключение на втората допълнителна съдебно-оценителна експертиза, прието в съдебно заседание на 30.09.2010 г. в размер на 2 356 368 лв. Същото е изготвено при наличие на постановено определение с възложена задача на вещото лице в същото съдебно заседание, поради което "експертът не е изготвил самоволно" писменото си заключение. При определяне на пазарната стойност на отчуждената част от процесния имот вещото лице се е съобразило само със сделките, които имат за предмет "незастроени терени", поради което се е съобразило само със сделката, отразена в представения от МРРБ н.а. 50/29.05.2009 г.Не споделям становището, че при определяне размера на следващото се равностойно парично обезщетение за отчуждения процесен имот, следва като пазарен аналог да се включат сделките, които имат предмет - идеални части от застроени недвижими имоти, отразени в представените от МРРБ нотариални актове (сделките по пунктове 1, 2, 3, 4 и 6 от второто допълнително писмено заключение на вещото лице). Видно от представените нотариални атове 152/01.06.2009 г., 139/18.02.2009 г., 66/16.03.2009 г. и 141/24.06.2009 г. предмет на сделките са идеални части от застроени с жилищни обекти недвижими имоти, които са несъпоставими с отчуждения незастроен недвижим имот, поради което тези имоти не могат да съответстват на понятието "имоти с подобни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания" по смисъла на чл. 32, ал. 2 ЗДС и 1а ДР на ЗДС. Тези сделки отразяват само цената на терена (земята), която неправилно е отделена от цялата стойност на продадения недвижим имот т.е. отнасят се за имоти с използван вече потенциал, а отчуждения незастроен би се използвал от собственика му съобразно неговата воля. Ето защо считам, че включването на тези сделки като пазарен аналог, е незаконосъобразно и не съответства на понятието "равностойно парично обезщетение", с оглед принудителния характер на отчуждаването по ЗДС.Считам, че съдът самоволно е изготвил собствена аритметична оценка на отчуждения имот, като е съставил нов вариант на заключение без страните да бъдат уведомени, за да могат те евентуално да съобщят своите въпроси и възражения, което следва да се реализира чрез поставяне на нова задача на експертизата, която да извърши и аритметичните изчисления, за да се избегне наличие на грешно аритметично пресмятане, каквото е направено от съда. Само при такъв ред на процедиране ще се създаде реална възможност за страните в съдебноадминистративното производство да осъществят правата си по чл. 8 АПК, както и да се осигури всестранно изясняване на фактите и правилно приложение на законите.По изложените съображения обжалваната оценка следва да се увеличи на 2 356 368 лв.СЪДИЯ:/П.Гетова/ отговор Сигнализирай

А хич няма аз дето не съм от там се сещам за такива чудеса те тия явно са си сложили "розовите" очила.. отговор Сигнализирай

щото са общи със СИБАНК,затова отговор Сигнализирай

Те не са в Бургас, а около Бургас........ Отманли, Ветрен. Минералните бани,... Данъчните в Бургас, пак чакат софианци да им кажат къде да търсят......Що не снимаха сараите на Доган в Отманли...... отговор Сигнализирай

Ами то 90% от имотите са на шопите!!! отговор Сигнализирай