Има ли още евтини апартаменти в София и какви са цените на пазара?

През 2025–2026 г. средната цена на жилищата в София вече се движи около 2200–2400 евро на квадратен метър. Това показват данните от агенции за недвижими имоти, пазарни анализи и офертните стойности в imoti.net.

Пазарът на жилищни имоти в столицата продължава да демонстрира силна устойчивост и висока активност, въпреки значителното поскъпване през последните години.

Тази стойност е индикативна за офертния пазар, като при реалните сделки цените често са с няколко процента по-ниски. Въпреки това тенденцията остава ясна – София постепенно се приближава до ценовите нива на някои пазари в Централна Европа, което променя както поведението на купувачите, така и инвестиционните стратегии на пазара.

Десетилетие на ускорено поскъпване

Развитието на пазара през последните десет години показва ясно изразен възходящ цикъл. През периода 2015–2016 г. средната цена на жилищата в София варираше между 800 и 900 евро на квадратен метър. Пазарът тогава все още се възстановяваше от кризата в периода 2009–2012 г., а активността беше по-умерена.

До 2019 г. цените постепенно достигнаха около 1100–1200 евро на квадратен метър. Основните двигатели на растежа тогава бяха стабилният икономически растеж, повишаването на доходите и постепенното разширяване на ипотечното кредитиране.

След краткото забавяне около пандемията през 2020 г. пазарът навлезе в нов цикъл на ускорено поскъпване. През 2022–2023 г. средните офертни цени вече надхвърляха 1700–1800 евро на квадратен метър, а през 2024–2025 г. много сделки започнаха да се сключват над 2000 евро.

Само през последната година в редица сегменти се наблюдава увеличение между 15 и 20 процента, което се счита за един от най-силните темпове на растеж от повече от десетилетие.

Сегментация на пазара по квартали

Една от ключовите характеристики на пазара на имоти в София е силната ценова сегментация между различните райони.

В най-престижните квартали като Докторски паметник, централната градска част, Лозенец и Иван Вазов офертните цени на новото строителство вече често варират между 3200 и 3800 евро на квадратен метър. При бутикови проекти или сгради с ограничен брой апартаменти стойностите могат да достигнат дори 4000 евро.

Тези локации се характеризират с ограничено предлагане на нови терени за строителство, силно търсене и устойчив интерес както от местни купувачи, така и от инвеститори.

Вторият ценови сегмент се формира от южните квартали на града – Кръстова вада, Манастирски ливади, част от Студентски град, както и новите проекти около Малинова долина. Там цените на новото строителство обикновено варират между 2100 и 2600 евро на квадратен метър.

Тези райони се развиват динамично през последните години, като значителна част от новото жилищно строителство в София се концентрира именно там.

Къде цените остават относително по-ниски

По-достъпните ценови сегменти на пазара се намират основно в западната и северната част на София. Квартали като Люлин, Надежда, Обеля и части от Дружба традиционно поддържат по-ниски ценови нива, особено при по-стария жилищен фонд.

В тези райони цените на панелните апартаменти често варират между 1200 и 1500 евро на квадратен метър, като близостта до метростанция или добра транспортна инфраструктура може да доведе до по-високи стойности.

Новото строителство в същите квартали вече постепенно достига нива между 1600 и 1800 евро, което показва, че ценовата разлика между отделните райони постепенно се свива.

Кои са основните фактори зад ръста на цените и какви са прогнозте за пазара за 2026 г. - четете тук.

Автор: Венцислав Златков

Най-актуалната картина на пазара и реални оферти за имоти могат да бъдат проследени в imoti.net.