Пазарът на имоти вече е балансиран и узрял, истерията отмина

Психологията на продавачите на жилища у нас изостава с около шест месеца от реалността на пазара. Те все още определят цени като във връхната точка на търсенето плюс още 10-15% за договаряне и това прави имотът им неконкурентен на пазара. Това коментира Даниела Грозева, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти", в предаването „Светът е бизнес“ по Bloomberg TV Bulgaria с водещ Цветослав Цачев.

Сред продавачите има мечтатели, хора с нереалистични очаквания, които пускат имота си на пазара, той преседява шест-осем месеца, изхабява се в имотните портали, собственикът се изнервя и накрая го продава при недобри за него условия, отбеляза Грозева.

Тя посъветва продавачите да се вслушват в съветите на консултантите и да са наясно кои фактори определят продажната цена на имота, тъй като тя не зависи само от местоположението на жилището, а и от състоянието му, инфраструктурата около него, доколко поддържан е входът.

„Важно е продавачите да излизат с адекватна цена на пазара, ако наистина искат да продават. Наблюдават се и продавачи, които пускат имот, само за да видят колко струва той и дали може да достигне сумата, която си представят. Това не се отразява добре на пазара.“

Статистиката за първото полугодие показва здравословно плато при цените на имотите, а истерията непременно да се купи жилище в конкретен срок, защото иначе цената му може да се увеличи, вече я няма, отбеляза Грозева и добави, че на този етап пазарът е по-балансиран и узрял.

„Над 80% от българите имат собствено жилище и нотариалният акт е най-сигурният трезор за повечето хора у нас. Нашата народопсихология е всеки да има жилище.“

Крах на имотния пазар не се очаква, тъй като банките продължават да отпускат ипотечни кредити при лихви между 2,1% и 2,4% и няма данни за покачване на безработицата, коментира събеседничката.

Тя посочи, че поради ниските лихви по жилищните заеми има случаи на купувачи, които продават собствен наследствен имот и купуват друго, по-голямо жилище с цел разширяване на семейството, но не ползват целия капитал, който са придобили от продажбата, а вземат ипотечен кредит и оставят част от средствата като буфер или за други гъвкави схеми.

„Българският купувач узря, тъй като преди години покупката на имот с кредит се смяташе за последна възможност. Сега тя е лост, който помага на хората да са по-гъвкави, и той вече е основният начин за придобиване на жилище.“

Активни на пазара са хора с реални жилищни нужди, а купувачите с цел препродажба на имота или отдаването му под наем са изпаднали от пазара. Ако преди години купувачите са си позволявали да изтеглят ипотечен кредит на около 35-годишна възраст, сега сред тях има млади хора на 22-25 години, посочи Грозева.

Първоначалната вноска по ипотечния кредит е бариера пред кандидатите за покупка на жилище. Ако имотът струва 200 хил. евро, банката отпуска ипотечен кредит за 85% от стойността на имота, така че хората трябва да имат първоначален капитал от 35 хил.-40  хил. евро, за да покрият таксите по прехвърляне на имота, комисионата на брокера, козметични ремонти, отбеляза гостенката.

Банките правят сериозен подбор на кредитоискателите, включително прилагат стрес програми, като ги оценяват на база лихва от 4,5%, за да са спокойни, че няма да изпаднат в положение, при което биха се превърнали в брокерска агенция, изтъкна тя.

Грозева не очаква сериозен интерес от чуждестранни фондове, които инвестират в недвижими имоти, към навлизане на пазара в България поради по-ниската доходност, която предлагат жилищата у нас в сравнение с очакванията на фондовете.

„Те търсят доходност от около 6-7%, докато доходността от жилищата в България в момента е средно около 4%. За фондовете е важна и правната защита при некоректни наематели, което в България е голям проблем.“

За какво да внимават купувачите на жилища на днешния пазар? Кои фактори определят разликата в цените на жилищата в големите градове у нас? Какви са очакванията за пазара на наеми?

Вижте целия коментар във видеото на Bloomberg TV Bulgaria