Пазарът на недвижими имоти по Черноморието - тенденции, инвестиции

1. Търсенето на имоти (всички видове) се увеличи многократно.

2. Цените на голяма част от различните видове имоти се увеличиха.

3. Всичко това стана за много кратък период от време от около 1-1,5 години.

Какви бяха основните причини?

Изминалият период от 1-1.5 години очерта няколко интересни тенденции в развитието на пазара за недвижимости. През последните 2-3 години се забеляза трайна тенденция на подобряване пазарния климат и увеличаване на търсенето на различни по вид и предназначение имоти. А от средата на 2003 г. регистрирахме най-значителния ръст в цените и броя на продажбите през последните 7-8 г. Броят на сделките през 1996 г. е 64 000, през 2001 г.-95 000, през 2002 г. -105 000, през 2003 г. -145 000, а очaкванията за 2004 г. са за -195 000 сделки. Данните са от службите по вписвания към районните съдилища.

Процентно увеличение на броя сделки с недвижими имоти за 2004 г. спрямо 2003 г. в някои общини по Черноморието – Варна +29,40, Каварна+75,28, Балчик +50%.

Цените на имотите се увеличиха за последните 3 години, като в някои райони и за определени видове имоти увеличението достигна 100-150%.

През разглеждания период няколко бяха основните причини за интензивното развитие на пазара на недвижимите имоти:

1. Продължителната вече 6-7 години макроикономическа и финансова стабилизация в страната.

През 2004 г. се отчита рекорден ръст от 120% на отпуснатите жилищни кредити. Само за ноември месец жилищните и ипотечните кредити за физически лица бележат ръст от 8.81 %. Статистиката сочи също, че около 99% от най-раздаваните от банките кредити – ипотечни и потребителски, са редовни.

2. Очакването за приемане на българия в НАТО и Европейски съюз и свързаните с това положителни следствия.

3. Силно влияние на пазара оказа започналото вторично предлагане на приватизирани имоти /хотели, фабрики, магазини, заведения и т.н./. Тези сделки оказаха положително въздействие, тъй като на пазара започна предлагане на крупни имоти, които бяха в малки количества или изобщо липсваха до този момент.

4. Трябва да обърнем сериозно внимание на вътрешната миграция. Черноморието се превърна в притегателен център за хора, търсещи работа, от цяла Североизточна и Югоизточна България.

5. След приемането на Закона за ипотечните облигации преди няколко години, повечето банки емитираха такива и генерираха дългосрочен паричен ресурс. По тази причина голяма част от търговските банки предлагат различни условия за дългосрочно ипотечно кредитиране. С всеки изминат ден процентът на сделки, извършвани чрез ипотечен кредит, се увеличава.

6. Търсене от чужденци. През последните две години търсенето за покупка на имоти от чужди граждани отбеляза чувствителен ръст. Търсенето е насочено в широк диапазон: от селски имоти, апартаменти, вили, парцели до хотели.

7. Най-новата потенциална група купувачи са българите, живеещи и работещи в чужбина. Само през 2004г. общата сума, която е инвестирана в недвижима собственост от тази група е в размер на около 850 млн. лева.

През разглежданият период интересът към инвестиция в недвижима собственост по Черноморието естествено също се засили. Основните местонахождения към които са насочени инвестиционните намерения по Северното Черноморие са: кк Златни пясъци, Балчик, Галата, Варна, Камчия, Обзор, Бяла, Шкорпиловци, Кранево, Шабла, Крапец и т.н.

По Южното Черноморие тези райони са: кк Слънчев бряг, Несебър, Влас, Созопол, Поморие, Равда, Приморско и т.н. Изброявайки тези селища и районите около тях се разбира, че практически нямаше район, който е в близост до Черноморският бряг, към който да няма интерес за придобиване на собственост. Поради тези причини цените на парцели в някой райони около морския бряг достигнаха стойности от 40 – 50 евро/кв.м. за земеделска земя и до 200 – 300 евро/кв.м. за урегулирани парцели в строителни граници.

През 2004 г. в страната са били сключени близо 46 хил. сделки на пазара на земеделска земя, като предмет на продажба са станали 463 330 дка, със средна пазарна цена 306 лв. За сравнение общият размер на земеделските имоти, сменили собствеността си през 2003 г. е 345 722 дка, при средна цена 143 лв. на декар. През 2004г. 10 697 дка земеделска земя e била предмет на покупка с цел смяна на предназначението, като средната цена на тези сделки е 7585 лв. за един декар.

Безспорен първенец по брой сключени сделки със земеделска земя, с цел смяна на предназначението и последващо строителство е Южното Черноморие. В общините Бургас, Созопол, Несебър, Поморие, Приморско и др. при 868 транзакции са били продадени 4305 декара. В Североизточния район на страната, който обхваща Черноморските общини Варна, Бяла, Шабла и др., през 2004г. са били сключени 104 сделки за продажбата на 267 декара земи. Средна цена на транзакциите – 4200 лв. на декар.

В момента се обсъжда важен проект за Закон за Черноморското Крайбрежие, касаещ покупките на имоти по Черноморието. В него са предвидени две зони - зона А и зона В.

Зона А обхваща плажната ивица и 100 метровата зона от земеделски земи и горски територии, прилежащи на крайбрежната плажна ивица. В тази зона ще бъде забранено строителството на сгради, постройки, плътни огради и т.н. няма да може да бъде променян и статута на земеделските земи и територии от горският фонд. В зона В, която ще обхваща 2 км. от земеделските земи и горите от границата на зона А, ще бъде разрешено строителството при спазване на определени изисквания, а именно:

-плътност на застрояване –30%,

-коефициент на интензивност –1.5

-плътност на озеленяване-минимум 50%

-височина на сградите до 17.5 м.

Все още няма яснота, дали проектът ще бъде приет.

Прогноза за развитието на пазара на имоти по Черноморието.

Очакванията са развитието на пазара по Черноморието в кратко и средно- срочен период са, че цените ще се покачват средно с около 7-15 %, като за някои групи имоти покачването може би ще бъде по-чувствително, а за други вероятно ще се констатира известен спад.