Заради еврото: Много българи официализират парите си чрез имоти

Силната активност на имотния пазар в София се усеща и при нотариусите. Канторите вече работят по-дълго време, за да издадат нотариални актове. "Колегите имат много повече работа. Изповядването на една сделка е сложен процес и изисква технологично време. Ако сега има увеличение на работата, то ще бъде още по-голямо в последните седмици на годината. През месец декември много хора финализират намеренията си и то без да се очаква присъединяване към еврозоната. Нотариусите имат опит с подобна динамика, това е по-скоро предизвикателство за Агенцията по вписванията". Това заяви нотариус Димитър Танев, бивш председател на Нотариалната камара в България, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

Имотният пазар в София отбеляза втория най-силен летен период от началото на века. През юли, август и септември вписаните договори за продажба са общо 9238, което е 17% ръст спрямо същия период на 2024 г., сочат данните на Агенцията по вписванията. Повече сделки през трето тримесечие имаше само през 2007 г. (10 792), когато на имотния пазар се беше образувал класически ценови балон покрай присъединяването на България към Европейския съюз.

Вписаните договорни и законни ипотеки в столичната служба по вписвания през това лято отбелязват абсолютен рекорд в новата история на България - 6291 спрямо 5597 през третото тримесечие на 2007 г.

Предстоящото присъединяване на България към еврозоната е основен фактор за силната активност на имотния пазар в София в последните месеци, сподели Димитър Танев.

"Смяната на левовете с евро кара много българи да официализират средствата си, като ги преобразуват в недвижимо имущество. Другият фактор е, че хората очакват цените на имотите да се увеличат още повече, което няма как да стане. Цените в България са стигнали своя максимум и са се изравнили с цени на имоти в Средна Европа. Така че няма разум в такова увеличение."

По данни на специализирани сайтове за имоти средните офертни цени за двустайни апартаменти в повечето столични райони са между 2000 и 3500 евро на кв. м. По-евтини жилища се откриват само в някои западни, северни и североизточни райони.

Една от причините за този хаос, за този имотен балон, е, че липсват официални данни за реалните цени на имотите в отделните райони. В Закона за държавната собственост пише, че да се определи пазарната цена* на един недвижим имот, трябва да се направи справка за цените на съседни имоти.

Такава справка при нас не е възможна или е много трудно осъществима, защото в страната няма действащ имотен регистър, обясни Танев. И добави, че тези данни се намират в Агенцията по вписванията, която би могла да ги структурира.

Според участници на имотния пазар през третото тримесечие на 2025 г. е имало много вписани сделки в София за жилища тип "ново строителство", които са започнати преди няколко години, но сега са получили акт 16. Нотариус Димитър Танев коментира, че подобни сделки може да влияят на статистиката, но едва ли са водещ фактор.

За разлика от бума на имотния пазар през 2005-2008 г., когато много чужденци купуваха имоти в България, сега ситуацията е различна, каза събеседникът.

"Не усещам вълна от чужденци в момента. Колегите, с които разговарям, са на същото мнение. Преди много купуваха английски и руски граждани. Преди имотите бяха на много по-ниски цени и сега по-скоро тези чуждестранни граждани продават, а българи купуват".

В последните месеци имаме много работа, свързана с прилагане на разпоредбите от Закона за мерките срещу изпирането на пари. При всяка сделка с имот се попълват декларации (за произход на средствата), а ние извършваме оценка на риска. Ние сме едни от основните лица извън ДАНС, които помагат за предотвратяване на изпирането на пари, обясни Димитър Танев.

Нотариусите и служителите в канторите вършат огромна работа в това отношение, както носят и лична отговорност за събиране на местния данък при прехвърляне на имот, който е много важен за общинските бюджети, каза той.

Голямата разлика между данъчните оценки на имотите и реалните цени, на които се сключват сделките, е проблем за общините. Данъчните оценки би трябвало да се индексират с коефициент през определен период от време, каквато е практиката в други европейски страни, заяви гостът.

От януари 2026 г. таксите за издаване на нотариални актове, както и всички други нотариални такси, ще бъдат в евро. Според Димитър Танев таксите за издаване на нотариални актове ще се превалутират автоматично в евро, без да бъдат повишавани.

В момента за договор с материален интерес между 100 001 и 500 000 лв. нотариалната такса е 730,50 лв. плюс 0,20% за горницата над 100 000 лв.

Справедливо би било да се увеличат обикновените нотариални такси, добави събеседникът. Той даде пример с таксата за пълномощно, която от години е 5 лева.

Асоциацията на прокурорите неотдавна предложи предварителните договори за продажба на имоти също да се вписват като част от широк пакет мерки за борба с имотните измами, вкл. при сделки "на зелено". Предварителните договори категорично трябва да се вписват, но не задължително, а по искане на страните, заяви Димитър Танев.

"Предварителните договори се вписваха през 2014 г., но след 4 месеца най-неочаквано служебното правителство по това време отмени тази възможност. Имаше съображения от колеги юристи, че това са облигационни договори и с оглед на някаква юридическа естетика те не трябва да фигурират в имотния регистър."

Създаването на регистър на уязвимите лица в България също би ограничило измамите с имоти, каза Димитър Танев. През 2018 г. предложихме тази идея на тогавашния вицепремиер Екатерина Захариева и оттогава минаха седем години. България остана една от малкото европейски страни, в която няма регистър на уязвимите лица, които основно са възрастни хора, заключи той.

Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.

* "Пазарни цени" по Закона за държавната собственост са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека - обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.

Вижте повече във видеото на Bloomberg TV Bulgaria