Жилищният пазар се успокоява, цените може да замръзнат

Спадът на броя сделки с имоти през 2026 г. води до успокояване на ръста на жилищните цени. Ако пазарът продължи да пада и в следващите две тримесечия, тогава категорично отиваме към плато. Това означава, че цените ще се задържат. Ние наблюдаваме броя сделки, но по-важният показател е времето за реализация на един имот от момента на обявяването му на пазара. Ако преди време продажбата се случваше за броени седмици, сега са нужни между 2 и 4 месеца в зависимост от типа имот. Това заяви Страхил Иванов, основател на агенция „Явлена“, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

През последните 3-4 години продавачите на имоти бяха силно ухажвани. Те диктуваха пазара, но това вече не е така. В момента купувачите излизат на по-изгодна позиция – те избират между няколко оферти, забавят придобиването или се отказват от определени оферти. Всичко това забавя очакванията за реализация на продавачите, каза Иванов.

„Наблюдавам отстъпките, които правят продавачите. Те може да са 2000, 5000 или 10 000 евро в зависимост от първоначалната офертна цена. Интересно е, че за един двустаен апартамент, обявен на 165 000 евро, може да няма интерес. Обявява се на 162 000 евро и се появява интерес. Границата е много тясна, което означава, че купувачите вече имат достатъчно поглед върху това на коя цена ще проявят интерес и ще закупят имот.“

Пазарът на жилища 

Гостът коментира спада в динамиката на имотния пазар, която се отчита от Агенцията по вписванията. Данните показват трето поред тримесечие на понижение на броя сделки в страната. За периода юли-септември тази година във всички служби по вписвания са регистрирани общо 45 312 сделки с всички видове имоти, което е спад с 22% спрямо същия период на 2025 г. Това е най-слабото трето тримесечие на имотния пазар в България, откакто Агенцията по вписванията публикува данни през 2005 г.

Повече сделки имаше дори по време на пандемията (56 675 за периода юли-септември 2020 г.), както и в годините на ценовия спад покрай световната финансова и икономическа криза (45 610 през 2009 г., 46 968 през 2010 г.). Цените на жилищата тогава паднаха с между 25% и 45% в зависимост от града и от вида имот, а при строителните терени намалението беше в пъти, припомни Страхил Иванов.

„Броят на сделките с имоти тази година ще бъде най-вероятно около 180 000-185 000, с което ще изравним 2010 г. Отиваме към един нормален и по-здравословен пазар, като спекулата с имоти ще намалее и т.нар. „флипъри“ най-вероятно ще изпитат затруднения.“

Вижте средните цени за продажби и наем на имотите в София тук 

Винаги ме питат дали сега може да се повторят годините на спад на жилищните цени между 2009 и 2011 г. Ако се повторят тези години, това ще бъде заради привнесен геоикономически или геополитически фактор. Да, в момента има основания за това, има проблеми в света, но нашият пазар е по-инертен, заяви Страхил Иванов. Според него имотният пазар в България реагира в рамките на 3 до 6 месеца на външни фактори.

При имотите не става бърз срив, какъвто би могъл да се наблюдава при борсовата търговия. При нас пазарът е по-инертен, защото има сделки, които са започнати по-рано, има предварителни договори и очакванията може да се разглеждат в рамките на следващите 3 до 6 месеца, добави събеседникът.

Напоследък наблюдаваме сериозно изравняване на цените, на които се обявяват имотите в различни квартали на София. Например, пазарните цени в определени сгради в жк. „Дружба“ често надвишават цените в други южни райони на столицата. Тогава ние задълбаваме в характеристиките на сградата и имота, за да видим каква е причината за това, обясни Страхил Иванов.

Цени от 3000-4000 евро на квадратен метър, които наблюдавахме във Варна в последните години, вече са трудно постижими. Тези цени стават екзотика и отрезвяването на строителните предприемачи идва, каза гостът.

По Южното Черноморие сделките за двустайни и тристайни апартаменти се сключват най-често между 70 000 и 150 000 евро, като подобни нива се отнасят и за къщи на разстояние до 10 км от брега.

Поетапното вдигане на данъчните оценки на имотите, което предлага Министерството на финансите, е мек вариант. Този подход можеше да бъде много по-рязък, защото имаме случаи в страната, при които една къща струва 400 000 – 450 000 евро, а данъчната оценка е 20 000 лв. Тук говорим за тотални разминавания между данъчни оценки и пазарни стойности, коментира Страхил Иванов, основател на имотна агенция.

Промени в данъчните оценки

Вдигането на данъчните оценки се очаква да доведе до по-високи разходи за покупка и притежаване на имоти в България, тъй като най-вероятно ще се вдигнат местният данък при прехвърляне на недвижима собственост и данък „сгради“ (последната дума за това ще е на общинските съвети). По-високите данъчни оценки няма да предизвикат драматични промени на имотния пазар, защото сега данък „сгради“ в повечето случаи е много нисък. Ако досега сте плащали 70-80 евро, догодина ще платите около 100 евро, обясни Иванов.

Ефект може да има само при имотите, които са обявени на много висока цена. Вдигането на данъчните оценки може да има възпиращ ефект за продажбата на тези имоти, добави събеседникът.

„Преди няколко месеца се обсъждаше повишение на данъците за втори, трети и пети имот, който не е основно жилище. Това щеше да има много сериозен ефект върху пазара и да доведе до голямо освобождаване на имоти от страна на хора, които притежават много имоти.“

Министерството на финансите предлага и мерки, с които да се преустанови практиката за укриване на ДДС при сделки тип „ново строителство“. Зам.-министър Людмила Петкова даде пример с компании, които строят големи сгради и обекти и не са регистрирани по ЗДДС. Тези дружества продават отделните имоти в рамките на един ден и съответно не начисляват ДДС при сделките.

Финансовото министерство може да направи много неща по отношение на събираемостта при сделките с недвижими имоти. Промените в Закона за ДДС са само една стъпка в тази посока, каза Страхил Иванов.

Вижте целия коментар във видеото на Bloomberg TV Bulgaria