Зависи ли от брокера сигурността на сделката с имот?

Покупката на жилище е важно финансово решение за всеки, но пазарът крие своите рискове. Каква е ролята на брокера, осигурява ли сигурност на сделката, какво се случва, когато представлява и купувача, и продавача? Imoti.net разговаря с инж.Галина Максимова – председател на Комисията по професионална етика в Национално сдружение недвижими имоти.

Покупката или продажбата на недвижим имот е едно от най-значимите финансови решения в живота на всеки човек, но пазарът крие своите рискове. Каква е ролята на брокера на недвижими имоти, за да се избегнат тези рискове?

Рискове могат да се появят при юридически и технически проблеми на имотите, както и в резултат на недобросъвестни практики на участниците на пазара. Именно затова опитният брокер на недвижими имоти се превръща във важен фактор за сигурна и успешна сделка. За да бъде един брокер професионалист, освен маркетингови умения, той трябва да има основни технически и юридически познания. При по-сложни случаи, при които се изисква експертна намеса на специалист, брокерът трябва да знае към кого да се обърне - юрист, инженер, архитект, и т.н.

В случаите, в които брокерът представлява и двете страни по сделката – и продавача и купувача, чий интерес защитава?

Професионалният брокер трябва да бъде обективен в преценката си относно недвижимия имот, независимо дали представлява продавача, купувача или и двамата.  Той е длъжен да защити коректността на сделката, за да бъдат и двете страни удовлетворени. Тази обективност включва задължението му да съобщава цялата информация, която му е известна на страните по сделката, в т.ч. и скритите недостатъци на имота, които благодарение на експертизата си е установил.

Каква е ролята на брокера при предлагане на имоти в строеж?

При сделки с имоти в строеж се изисква голяма компетентност на брокера по отношение на юридическата и техническата документация, както и на самия строителен процес. Препоръчително е брокерът да проучи и инвеститора/строителя, особено при сделки „на зелено”. При изготвяне на предварителния договор, брокерът трябва да следи за защита интересите на двете страни, в т.ч да няма неравностойни и подвеждащи клаузи. Разбира се, крайното решение за покупка на един имот винаги е на купувача, но задължение на брокера е да информира клиента си за всички потенциални рискове.

Често брокери, които при оглед на имот с потенциален купувач, споделят идеи за преустройство на предлагания имот. Това добра практика ли е?

Като консултант на купувача, брокерът би могъл да даде съвет за възможно вътрешно преустройство, стига това да се базира на технически познания. Някои брокери, обаче, дават заблуждаващи съвети във връзка с възможни функционални преустройства в имота. В тези случаи правилният подход е да се изискат проектите на обекта и при необходимост да се извърши консултация с компетентно лице, което да даде становище за възможността за премахване на стени, обединяване на помещения и т.н.

Има ли ясни правила или важни изисквания, с които брокерът да се съобразява, за да гарантира сигурността на сделката?

За да избегне допускането на грешки, които могат да струват скъпо на клиента му, брокерът на недвижими имоти трябва да следва правила на работа, които да включват всички действия, както при продажба, така и при покупка на имот. Създаването и спазването на такъв работен процес отличава професионалиста в бранша от останалите участници на имотния пазар.

Как да се избере доверен брокер, който да гарантира сигурна сделка, в която интересите и на двете страни са защитени?

Изборът на подходящ брокер е инвестиция в сигурност. При сделките с недвижими имоти дори дребен пропуск може да доведе до сериозни последици. Ето защо в тези условия опитният посредник е най-добрият съюзник. Той не просто намира имот или купувач - той осигурява професионална услуга, включваща спокойствие, прозрачност и защита интересите и на двете страни в сделката от началото до края на процеса.

Необходимо ли е брокерът да е в непрекъснат контакт със своя клиент - да го уведомява за подготвените документи, за проблемите, за срокове и т.н.?

Обратната връзка с клиента е много важна. Когато продава имот, брокерът трябва периодично да информира своя клиент за извършеното до момента, както и при необходимост да се съгласува промяна в параметрите на възлагането като например цената на имота, начините, по които имотът се рекламира и т.н. Когато представлява купувача, брокерът е длъжен непрекъснато да дава информация за новите оферти на пазара, които отговарят на неговото търсене. При подготовка на сделката клиентът следва да бъде информиран за всяка предприета от брокера стъпка при снабдяване с необходимите документи или за комуникацията с отсрещната страна по сделката. В нашата работа комуникацията с клиента е основна предпоставка за успешна сделка.

Носи ли отговорност брокерът, ако е спестил важна информация за имота, което впоследствие е създало проблем на купувача?

Както вече казах, задължение на брокера е да съобщава всяка важна информация за имота, която му е станала известна. Такава клауза е залегнала във всеки добър посреднически договор между агенция за недвижими имоти и неговите клиенти. Ако вследствие недобросъвестност от страна на брокера клиентът е претърпял финансови загуби или други щети, той би могъл да се обърне към Етичната комисия към НСНИ (само ако фирмата е член на НСНИ) или към компетентния съд. От друга страна аз препоръчвам на агенциите за недвижими имоти да сключват  застраховка „Професионална отговорност”, каквато „Софконсулт” има, за да бъдат клиентите гарантирани при евентуални грешки на брокера, от които биха претърпели финансови загуби. Такава застраховка сключват останалите професионални участници на нашия пазар като нотариуси и адвокати. По мое мнение брокерите не трябва да правят изключение от това правило, тъй като тяхната отговорност е не по-малка, въпреки че понякога ролята им неправилно се подценява.