Пазарът на имоти се успокоява, София подготвя промени в градоустройството

Пазарът на недвижими имоти в България показва признаци на стабилизация и по-умерена динамика. Това беше един от основните изводи от Real Estate Business Forum, организиран от Imoti.net, който се проведе на 21 октомври в Интер Експо Център в София.

Събитието събра водещи представители на институции, експерти от строителния и имотния сектор, анализатори и брокери, които обсъдиха тенденциите на пазара, градоустройствените промени и стратегическите посоки за развитие на столицата.

Главният архитект на София арх. Богдана Панайотова обяви, че Столична община подготвя промени в нормативната уредба, свързани с трафика, височината на сградите и реконструкцията на ключови канализационни колектори. По думите ѝ, сегашната наредба за трафик анализ е неприложима, тъй като се фокусира върху отделни сгради, без да отчита цялостната територия на града. Новият подход ще стъпи на стабилен модел на трафика, а за ефективното му въвеждане е необходима актуална нормативна рамка от МРРБ и МОСВ.

Панайотова посочи още, че Столична община планира реконструкции на основни канализационни колектори в районите „Искър“, „Младост“ и с. Герман, както и по бул. „Симеоновско шосе“, за да се намали рискът от наводнения. Вече са обновени системите в „Драгалевци“ и по бул. „Черни връх“.

Във връзка с високото строителство в столицата, арх. Панайотова съобщи, че няколко проекта за сгради между 50 и 75 метра са временно спрени. Градът подготвя промени в устройствения план, които да въведат по-ясна регулация на височината в смесените многофункционални зони около големите булеварди.

Арх. Жоржета Рафаилова, директор на ОП „Софияплан“, представи инициативата за изграждане на приоритетен маршрут за безопасен пешеходен и велосипедeн достъп от центъра на София до Витоша. Маршрутът ще започва от НДК, преминава през Южния парк и „Манастирски ливади – Изток“, след което се свързва с велоалеята край резиденция Бояна и продължава към Боянския водопад. Паралелно с това се разработват и други пешеходни трасета по поречията на реките от Витоша.

Сред новите екопроекти е и идеята за линеен парк в „Манастирски ливади – Изток“, който ще увеличи зелените площи и ще подобри микроклимата в района. Според арх. Рафаилова, изграждането на зелена инфраструктура трябва да бъде регулирано наравно със строителството, тъй като е ключово за устойчивото развитие на София.

Арх. Христо Станкушев, съосновател на „Екипът на София“, постави акцент върху концепцията за „15-минутния град“ – модел, при който гражданите имат достъп до всички основни услуги в рамките на 15 минути пеша. Той подчерта, че в досегашното развитие на София автомобилният транспорт е бил с приоритет, но фокусът занапред трябва да се измести към пешеходците и велосипедистите.

Пазарът на имоти – стабилизация и нови тенденции

Според Полина Стойкова, изпълнителен директор и съсобственик на Bulgarian Properties, пазарът на имоти в големите градове се движи по-спокойно, отколкото очакваха експертите, само месеци преди присъединяването на България към еврозоната. Средната цена за квадратен метър жилищна площ в София вече достига 2 310 евро, спрямо 1 800 евро година по-рано. Високите цени водят до изчакване при част от купувачите, докато продавачите често тестват пазара с завишени оферти. Основното търсене остава фокусирано върху новото строителство, като енергийната ефективност и качеството са водещи критерии.

Ана Медарова, управител на АНИ-БО Недвижими имоти, потвърди, че купувачите с по-ниски доходи временно изчакват, докато по-високодоходните се насочват към по-просторни имоти и къщи в затворени комплекси. Българите в чужбина също остават активни, но част от тях планират покупки след стабилизиране на икономическите условия.

Експертите посочиха, че енергийната ефективност ще има все по-голямо значение за стойността и кредитоспособността на имотите. Сгради с по-ниска ефективност ще бъдат по-трудни за финансиране и ще изискват по-високо самоучастие.

Според данните, купувачите на възраст между 20 и 30 години са най-активни при ипотечно кредитиране, като средният срок на кредитите е около 15 години. По-заможните клиенти избират 30-годишни заеми с по-ниски месечни вноски.

Според Лилия Филипова, създател и управител на агенцията за недвижими имоти „Май Пропъртис БГ“, пандемията е изиграла сериозна роля на пазара, а компанията ѝ е работила предимно с млади хора, които са искали да подобрят качеството си на живот, но не са имали ясна представа какви са разходите при закупуване на жилище.

Полина Стойкова прогнозира, че не се очаква обрат на пазара след присъединяването към еврозоната. Ниските лихви, стабилната икономика и растящите доходи ще продължат да подкрепят имотния сектор.

Данни и прогнози

По време на форума д-р Свилен Колев, зам.-председател на Националния статистически институт, представи актуални данни: цените на жилищата в България са нараснали с 15,5% през второто тримесечие на 2025 г. спрямо същия период на 2024 г. В София ръстът е 16,3%, като тенденцията показва постепенно забавяне спрямо края на предходната година.

България се нарежда на второ място в ЕС по годишен ръст на цените, при средно увеличение от 5,4% за Европейския съюз и 5,1% за еврозоната. Колев отбеляза, че повишаването на доходите и икономическият растеж остават основните двигатели на пазара. Средната работна заплата у нас достига 2 572 лева, а в София – 3 489 лева.

Продажбите на жилища растат с близо 3% на годишна база, а строителството остава секторът с най-силен принос към брутната добавена стойност. Очаква се България да влезе в еврозоната с ниски лихви под 3%, съпоставими с тези в Малта, Португалия и Испания.

Колев изтъкна, че основните фактори, които ще влияят на пазара през 2026 г., ще бъдат данъчната тежест върху домакинствата, ръстът на заплатите, паричната политика на ЕЦБ и евентуални макропруденциални мерки на БНБ за ограничаване на риска при ипотечното кредитиране.

Още информация за Real Estate Business Forum ще откриете на Investor Media PRO.

Партньори на проекта са: Bulgarian Properties, CreditTrust, CreditLand, Estate +, Nova Translate и Столето

С подкрепата на: Девин, Ведра кафе, Хипермаркети HIT Max, shop.gladen.bg, Lovico, DiKa, print.bg, White Bite Catering.

Институционални партньори на проекта са: Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ), Камарата на строителите в България, Международна федерация за недвижими имоти „FIABCI“, Български Съвет за Устойчиво Развитие, Асоциация за развитие на брокерите на имоти (АРБИ), Национално сдружение Брокери на имоти (НСБИ), Камара на архитектите в България (КАБ), Университетът по застраховане и финанси (УЗФ), Университета за национално и световно стопанство (УНСС), Българската фасилити мениджмънт асоциация, Българска стопанска камара – съюз на българския бизнес, Proptech Bulgaria/CSEE Proptech, Българската асоциация за дялово и рисково инвестиране (BVCA), Българската стартъп асоциация (BESCO).

Медийни партньори са Investor.bg, Dnes.bg, Bulgaria ON AIR, SeeNews, Градът Медия Груп, Stolica.bg, Dir.bg, Списание Daibau, stroitelbg.bg.