Справедливи механизми за индексация трябва да се включват и в договорите за строителството извън обществените поръчки

Инж. Качамаков, въвеждането на справедлива индексация за договорите за строителство е едно от основните направления, по които КСБ работи. Спомням си, че дори в подкаста „Код Строител“ го определихте като най-голямата битка на Камарата с проведени над 100 срещи по темата с различни институции. Тази тема присъства и на всички регионални срещи с ОП на КСБ в страната и общините, вкл. на срещата преди ден в Русе. Като че ли обаче винаги се акцентира върху необходимостта от индексация на договори за строителство по обществени поръчки. Делът на обектите, които се изпълняват с частни инвестиции, е доста по-голям. Не трябва ли индексацията да се отнася за всички ?

Необходимостта от въвеждане на обективни и справедливи механизми за индексация на цената по договорите между участниците в строителния процес отдавна е нормативно призната в публичния сектор и има заложени в Закона за обществените поръчки (ЗОП) съответни разпоредби. Вече повече от 3 години благодарение и на положените сериозни усилия от ръководството на Камарата беше приета и Методиката за индексация към ЗОП, регламентираща индексацията по договорите за обществени поръчки за строителство. Тази необходимост е безспорно призната и в утвърдените и международно признати добри договорни практики в строителството. Например договорните условия по FIDIC съдържат клаузи за индексация.

Въпреки това в България възложителите по договори в сферата на строителството, за които не се прилага ЗОП, не възприемат този утвърден стандарт на работа и отказват включването на клаузи за индексация поради инфлация.

Инвеститорите (частни възложители) традиционно недалновидно приемат, че сключването на договори по цени, които не подлежат на промяна в резултат на инфлация, гарантират по-пълно техните интереси. Тази трайно установена тенденция, с която инфлационният риск се прехвърля изцяло към изпълнителя, всъщност създава огромни рискове за всички засегнати страни (възложители, изпълнители, подизпълнители, доставчици, крайни клиенти и потребители и др.).

Бихте ли посочили някои от тези рискове?

На първо място бих поставил риска за финансовата стабилност и платежоспособност на изпълнителя по договора с директен ефект върху цялата верига от подизпълнители и доставчици. Сред останалите рискове мога да посоча риска от възприемане на стратегия за компромиси в качеството на изпълнението на строителния обект с цел компенсиране на увеличените разходи. Увеличава се и рискът от възникване на правни спорове между страните по договорите за наличие на „стопанска непоносимост“, „форсмажор“ и др. подобни. Възможно е като резултат да се получи критично забавяне и дори замразяване/спиране на изпълнението на проектите; и др.

Използването на подход, при който целият инфлационен риск се прехвърля към изпълнителя, може да бъде оправдано единствено при краткосрочни (до 12 месеца) строителни проекти, които се възлагат въз основа на окончателно завършен инвестиционен проект, така че обхватът на възложените работи да е напълно ясен, и при условие, че моментното състояние и краткосрочните перспективи са за спокоен пазар. Само при такива условия инфлационният риск може да бъде разумно оценен и управляван, така че същият да бъде изцяло поет от изпълнителя по договора. В реалните условия, в които се намира строителният пазар вече повече от 5 години, а именно постоянно нарастваща и дори „галопираща“ инфлация, нестабилни пазари на основни строителни продукти и материали (стомана, бетон, други строителни материали), проблеми в глобалната верига на доставките и т.н., прехвърлянето на инфлационния риск изцяло върху строителния бранш създава огромен системен риск, засягащ цялата екосистема на строителния сектор.

Какви мерки трябва да се предприемат, за да се излезе от тази силно неблагоприятна за строителния бранш ситуация? Можете ли да дадете на базата на експертизата на Камарата конкретни предложения?

Необходимо е тази негативна тенденция да се коригира, така че да се възприеме като нормална практика в договорите за строителство да се включват справедливи и обективни механизми за индексация на цената в резултат на инфлация. Те могат да се базират на различни основни положения и мога да дам някои предложения. Например да се заложат Автоматични основания за корекция. В този случай цената по договора ще подлежи на индексация при настъпване на значителна промяна в ценовите нива на основни материали, труд или нормативно определени индекси, когато тази промяна води до изменение на разходите на изпълнителя с повече от X% (например 5%) спрямо датата на подписване на договора. След 5% повишаване следва автоматично прилагане.

Могат да бъдат използвани и обективни индекси и източници за измерване. В този случай корекцията се извършва на базата на един или комбинация от следните индекси: Индекс на строителни материали (НСИ) – публикуван от Националния статистически институт, Индекс на разходите за труд в строителството (НСИ), Специализирани ценови листи за ключови материали (напр. стомана, бетон, асфалт, електроматериали, дървен материал), публикувани от признати доставчици/производители, Индекс на потребителските цени, компонент „Жилища и ремонти” (НСИ).

В договора е необходимо да се посочват кои точно индекси ще се използват. За жилищно строителство най-справедлива би била комбинацията от индекс на строителни материали + индекс на труд.

При заложена периодичност на корекция индексация може да се прилага ежемесечно, на 3-6 месеца, след завършване на конкретен етап или при промяна над X% (например 5%), измерена от базовия индекс.

За защита и за двете страни по договора могат да се въведат ограничения. Напр. може да се заложи таван на индексация (Cap) - максимално увеличение на договорната сума – напр. до +20%.

Това са наистина актуални и важни предложения. Какви са следващите стъпки на КСБ?

Въвеждането на справедливи и обективни механизми за индексация на договорната цена поради инфлация е в интерес на всички страни, тъй като обезпечава успешното завършване на възложените проекти. В този контекст Камарата ще постави темата и ще представи своите предложения на предстоящите срещи с институциите, за да се търси най-доброто решение. Също така ще продължим да обменяме и да публикуваме на страниците на в. „Строител“ експертни мнения и добри практики в сферата от нашите европейски партньорски организации, представляващи строителния сектор пред институциите на ЕС.

Интервюто е на Ренета Николова за в. "Строител"