Индексацията в строителните договори с частни възложители като инструмент за управление на риска в Полша

В Полша строителните предприемачи се сблъскаха със значително колебание  разходите през последните години. Как това се отрази на начина, по който се структурират и реализират проектите, особено при дългосрочните и мащабни жилищни комплекси?

Колебанията в строителните разходи наистина са факт още като резултат от периода на Covid и войната в Украйна. Впоследствие, цените на суровините като стомана, бетон, изолационни материали и др. се нормализираха. 2024 и 2025 година бяха благоприятни за инвеститорите в строителния сектор. Инфлацията не надвишаваше 5% годишно. Това обаче се очаква да се промени поради войната в Иран.

Същевременно обаче се наблюдаваше значително увеличение на продажните цени на апартаменти и парцели за застрояване. 

Тъй като цикълът в строителството е средно около 4 години, инвеститорите следва да са изключително бдителни и гъвкави - да реагират бързо на потенциалните рискове и промени на пазара. Но това важи от години. 

От вашия опит на полския пазар, предоставят ли настоящите договорни практики достатъчно инструменти за управление на тези рискове или има нарастваща нужда от по-гъвкави подходи, като например механизми за индексация на цените?

Договорите с фиксирана цена са преобладаващия модел (особено при жилищните проекти), в случаите, в които инвеститорите прехвърлят част от риска си върху строителите, за да се предпазят от колебанията. 

Към днешна дата, обаче, се наблюдава обрат на пазара. Както  инвеститорите, така и строителите стават отворени към въвеждането на механизми за индексиране на цените, главно по отношение на ключови фактори, определящи разходите, като стомана, бетон или енергия. Тези механизми обикновено са обвързани с GUS /PUDS  и други инструменти за ценови индекси. Рискът се разпределя между страните, вместо да се прехвърля изцяло на една от тях. 

Това обикновено се случва когато възникнат значителни промени на пазара. 

Има ли примери или добри практики в Полша, при които инвеститори и строители са намерили практични решения за справяне с колебанията в разходите, като същевременно запазват финансовата жизнеспособност на проектите?

Да, на полския пазар възникнаха различни практически подходи. Големите инвеститори (като Dom Development, Skanska и др.) често имат свои вътрешни строители. Те са отделни юридически лица, но оперират в рамките на една и съща група. Това е относително често срещан модел.

Друг подход е по-ранното  ангажиране и активно участие на строителите още във фазата на проектиране (ранно включване на строителя). Това помага за оптимизиране на проектните решения в съответствие с текущите пазарни цени и намалява риска от значителни ревизии на разходите на по-късни етапи. Този модел се прилага най-често при проекти за сглобяеми конструкции. 

Едно от решенията е използване на клаузи за индексация, обвързани с конкретни компоненти на разходите (ключови фактори за разходите като стомана, бетон или енергия, както бе споменато по-горе), а не с цялата стойност на договора. Това обикновено се отнася за договори с генерални изпълнители и позволява на страните да управляват най-нестабилните елементи. Този сценарий може да бъде предвиден да влиза в сила при силни флуктуации на пазарите. 

Поглеждайки отвъд Полша, виждате ли прилики със ситуацията, която се обсъжда в момента в България, където заинтересованите страни обмислят как по-добре да се справят с колебанията в разходите в частните строителни договори? Въз основа на вашия опит, има ли конкретни поуки, подходи или практики от полския пазар, които биха могли да помогнат в този дебат и да подпомогнат по-балансирани решения между инвеститори и изпълнители?

Вероятно има прилики между Полша и България, особено по отношение на внезапното увеличение на разходите през 2021–2023 г. 

Мащабът обаче е различен – пазарът в България е приблизително от една шеста до една осма от размера на полския пазар, включително недвижимите имоти. В България, подобно на Унгария, има по-малко градове, способни да се конкурират със столицата, така че по-голямата част от строителната дейност естествено е концентрирана съответно в София и Будапеща. 

Когато се фокусираме върху София, като цяло могат да се приложат същите принципи, описани по-горе, тъй като те отразяват бизнес модели, които са широко разпространени и доказани на европейските пазари.