Високи цени и недостиг на жилища: Какво да очакваме от пазара на имоти в София?

Имотният пазар в България продължава да представлява основен интерес за хората. Въпреки това сегментът в София достига рекорди по брой сделки. Затова и Bloomberg TV Bulgaria попита водещи експерти: Какво да очакваме от пазара на имоти в София? 

Георги Киров, партньор в Colliers International:

Изненадващо за мнозина, очакванията за цените на недвижимите имоти до края на годината са за стабилност, включително и на по-големите пазари като София. Въпросът е напълно логичен, защото в момента наблюдаваме нарастване на цените на храни и други стоки, което поражда притеснения, че същото може да се прехвърли и върху имотите, особено във връзка с предстоящото въвеждане на еврото и свързания ценови контрол.

При недвижимите имоти обаче логиката е различна. Там цената се определя основно от баланса между търсене и предлагане, както и от специфични фактори като развитието на зоната и наличието на ключова инфраструктура. В момента не наблюдаваме рязко покачване на цените и не очакваме такова да се случи до края на годината. Индикатор в тази посока е фактът, че сделките „на зелено“ се сключват без изискване от страна на инвеститорите за клаузи, компенсиращи инфлацията. Това показва увереност, че могат да продават на фиксирани нива, без да се притесняват от значителни промени.

Затова очакванията са пазарът да остане стабилен, с леко покачване на цените. Миналата година беше отчетен ръст от едва около 4%, който на пръв поглед изглежда нисък, особено на фона на сделки в централни райони на София като „Изток“ и „Оборище“, където цените достигат 3–4 хиляди евро на кв. м и нарастват с по-големи проценти.

Обяснението е, че общата статистика се формира и от проекти в нови квартали, които все още нямат изградена инфраструктура. Там строителите и инвеститорите не могат да си позволят резки увеличения. Така средният ръст за София остава около 4%. В по-широк план, пазарът се движи от консолидацията на населението в четирите големи града, което поддържа устойчив интерес към нови жилищни площи.

Добромир Ганев, консултант по недвижими имоти и анализатор, Komfort & Foros Brokers:

През последните месеци, включително през първата половина на 2025 г., се наблюдава изключително силен ръст на пазара на недвижими имоти в София. Обемът от сделки е нараснал с 14% и достига близо 20 000 – абсолютен рекорд от 2005 г. насам. Подобна динамика не се вижда в останалите градове, което прави ръста за София още по-впечатляващ. За сравнение, през цялата 2024 г. увеличението беше около 10%, докато сега темпът е още по-ускорен. Това неминуемо се отразява и върху цените.

От началото на годината ръстът на цените е двуцифрен в повечето райони: „Витоша“ с 19%, „Малинова долина“ и „Младост“ с по 12%, „Надежда“ – 11%, „Люлин“ – 9,5%, „Драгалевци“ – 7%, „Лозенец“ – 6%. Средно за София повишението е около 14-15% само за първото тримесечие. Очакванията са тази тенденция да се запази и през следващите месеци.

Основните фактори, които поддържат пазара активен, са: изключително ниските лихви и растящото ипотечно кредитиране, увеличението на брутните възнаграждения (над 100% за пет години), продължаващата миграция към столицата и ограниченото предлагане. От началото на 2025 г. новото строителство в София спада драстично – с 35% по площ и 43% по започнати жилища спрямо същия период на 2024 г. Подобна е ситуацията и при вторичното предлагане. Всичко това поддържа силен натиск върху цените нагоре.

Допълнително влияние оказват очакванията за влизането в еврозоната. Много купувачи побързаха да сключат сделки, което създава висока активност на пазара. Възможно е в първите месеци на 2026 г. да има леко затишие в броя на сделките, но цените едва ли ще се понижат. Дори и при известно забавяне, причините за устойчивостта им остават: инфлация, нарастващи доходи, миграция към София и ограничено предлагане.

В по-дългосрочен план интересът на инвестиционни фондове към придобиване на жилищни сгради за отдаване под наем, както и засиленото присъствие на чуждестранни купувачи, може да засили допълнително ценовия натиск. Затова прогнозата е пазарът да остане активен, а цените стабилни с тенденция за умерено повишаване, без вероятност за реален спад.

Явор Костов, управляващ партньор в Cushman&Wakefield Forton:

До края на годината се очаква цените на имотите в България да продължат да нарастват в контекста на подготовката за въвеждането на еврото като основна валута. Част от продавачите може да изтеглят имотите си от пазара, очаквайки по-високи цени в следващите години, докато други купувачи остават активни, стремейки се да решат жилищния си въпрос преди поскъпването.

Прогнозата за пазара е за активен период през 2025 и 2026 г., с добра динамика на сделките. Очаква се стабилно търсене, което ще поддържа активността, въпреки че част от имотите могат да бъдат изтеглени временно. Това създава баланс между предлагане и търсене, като пазарът ще се характеризира с активност и умерено покачване на цените.

След този период се очаква стабилизиране на пазара, плато и възможни корекции в отделни сегменти, но общата тенденция остава положителна. Основният фактор е съотношението между активни купувачи и ограничено предлагане на имоти, което ще продължи да поддържа пазара жив и динамичен.

Антон Илиев, съосновател на агенция „КА5 имоти“:

Очаквам до края на 2025 г. да има още умерен ръст на цените на имотите, главно в най-търсения клас – едностайни и двустайни апартаменти с бюджет до 150 000 евро. Това увеличение вероятно ще продължи до декември, като движещата сила е паническото купуване, породено от очакванията около въвеждането на еврото и възможното покачване на лихвите по кредити след първи януари.

Въпреки това, реалният ръст на цените не се очаква да бъде значителен и е по-скоро свързан с инфлацията, отколкото с промяната на валутата. Паниката сред купувачите ще започне да стихва около коледните празници, когато въвеждането на еврото вече е факт. След това купувачите няма да имат спешност, а пазарът ще се стабилизира.

Ситуацията се допълва от поведението на продавачите. Някои отлагат продажбата на имотите си, очаквайки повишение на цените, докато други се стремят да реализират сделка преди края на годината. Това създава дефицит на налични имоти на пазара и поддържа активността.

По този начин, до края на 2025 г. се очаква пазарът да остане активен, с умерен ръст на цените, а след началото на 2026 г. ситуацията ще се успокои, като динамиката на цените ще бъде по-устойчива и предвидима.

Александър Бочев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“:

До края на тази година очаквам покачването на цените на имотите да се запази в темповете, които наблюдавахме през първото полугодие. Вероятно ще отчетем ръст от около 15-18% спрямо 2024 г. Това е значително увеличение, което обаче ще започне да се забавя през следващите години.

Моите прогнози са, че през 2026-2027 г. темповете на нарастване ще се върнат към по-умерени стойности, подобни на тези от предходните години, когато повишението беше между 6% и 15% на годишна база. Подобна динамика вече сме наблюдавали и в други държави, присъединили се към еврозоната. Пример е Хърватия, която стана член през 2023 г. Там през 2022 г., непосредствено преди приемането на еврото, цените на имотите отчетоха най-силното си покачване. В следващите години – 2024 и 2025 – темповете се нормализираха, макар цените да продължиха да растат.

Подобен сценарий очаквам и за България. Цените няма да спрат да се повишават и няма да се задържат на сегашните нива, но вероятно ръстовете ще станат по-умерени. Това означава, че след силното поскъпване през 2025 г. в следващите две години пазарът ще се движи по-балансирано, като тенденцията ще бъде за стабилно, но по-бавно нарастване.

От началото на 2025 цените на жилищата в София бележат сериозни повишения и има голям интерес към търсенето нови имоти.

Сериозен мотив за търсенето е предстоящото влизане в еврозоната. Много хора се опитват да придобият имот, притеснявайки се от евентуално следващо поскъпване.

Освен това все повече българи искат да се заселят в столицата, което води до недостиг на предложения на пазара. Въпреки това очакванията са, че поскъпването да продължи до следващата година. След това се очаква известно успокоение на цените в града.

Целият разговор - на сайта на Bloomberg TV Bulgaria