Рисковете пред безплатното саниране

Акция „безплатно саниране“ и мантра „енергийна ефективност“. Шумната реклама на новата национална програма и учудващата ловкост, с която политиците гастролират из населени места и медии, не успяват да заглушат съмненията за ефектите от нея. Или по-скоро дефектите. И факта, че понятието за енергийна ефективност е силно изкривено в България и продължава да се приравнява с “опаковането” на сградите с топлоизолация.

В случая няма спор за едно: санирането на блоковете, строени по индустриален способ, е въпрос от ранга „на живот и смърт“, защото няма как над 1 млн. жилища, в които живее повече от половината население на страната, да бъдат сринати до основи и заменени с нови. Панелките често се определят от експерти като източник на системен риск не само за живеещите в тях, но и за цялата държава, именно заради мащабите на строителството по индустриален способ.

Това е и първата реална инициатива за наистина мащабна рехабилитация на панелния сграден фонд, от която той наистина спешно се нуждае и за която се говори от поне десетилетие. Закъсняла реакция, но все пак реакция.

Подобна програба беше обявена по време на управлението на Симеон Сакскобургготски, но тя така и не се реализира. Но вместо тази програма да се превърне в една наистина пилотна, качествена примерна схема за действие, щетите от нея въпреки социалните ѝ претенции може да се окажат тежко поносими и поправими за много домакинства.

Критериите за достъп до финансиране (по-точно – липсата на критерии) са най-малкият проблем. Обществените поръчки с водеща мярка „най-ниска цена“, целта за енергиен клас „С“ на сградите и отнетата възможност за контрол на собствениците са разковничето към голямата вероятност за неудачите. Властта пък вместо да се вслуша в градивната критика и да игнорира откровените манипулации, от които все пак се опитват да се възползват някои политически субекти в страната, се разсърди, че срещу новата програма върви едва ли не кампания за очернянето ѝ.

Държавите от Източна Европа отдавна дадоха пример как се санират панелни сгради. Опит у нас също има – демонстрационната програма на ПРООН приключи успешно с обновени повече от 50 блока. Дизайнът на новата програма обаче показва, че България не се е поучила особено от практиката. Заради пропуските и бързането програмата да стартира има голяма вероятност "вместо да изпишем вежди, да си извадим очите". Както впрочем стана с предишния проект, финансиран с пари от програмата “Регионално развитие” (2007-2013 г.). Срокът за приключване на дейностите изтича в края на годината, а досега по този проект са финансирани само два блока. Работите по останалите одобрени сгради се забави много заради обжалвания на обществени поръчки и предстои да видим дали това забавяне в крайна сметка няма да се окаже фатално.

Кой и как ще се санира?

Безвъзмездна финансова помощ на стойност 100% със средства от програмата е предвидена за сдруженията на собствениците във всички многофамилни жилищни сгради, строени по индустриален способ – едропанелно жилищно строителство, пакетно повдигани плочи, едроплощен кофраж, с минимум 36 самостоятелни обекта с жилищно предназначение. Ако в сградите има обекти, в които се упражнява стопанска дейност, собствениците им ще получават безвъзмездно финансиране за реновиране на прилежещите им общи части, но ще плащат за ремонтите в самите обекти.

Предвижда се от 2016 г. финансиране по програмата да се отпуска и за сгради, които през 2015 г. не са попаднали в обхвата ѝ – блокове с до 36 апартамента в тях, намиращи се в общини, които не са бенефициенти по новата оперативна програма „Региони в растеж“ (2014 – 2020 г.).

Програмата ще финансира дейности по конструктивното укрепване на блоковете, ако е необходимо, както и ремонтни дейности на общите части на блоковете - покриви, фасади, стълбищни и асансьорни клетки и др., и мерки за енергийна ефективност – топлоизолация, смяна на дограма, локални инсталации за отопление и т. н.

За да кандидатстват по програмата, живущите в блоковете трябва да проведат общо събрание, да учредят сдружение на собствениците в общината и да го регистрират в Агенцията по вписванията като юридическо лице. След това се подават документи по образец в местната администрация. Ако общината одобри сградата, собствениците подписват споразумение с нея, с което ѝ делегират правото да ги представлява пред Българската банка за развитие, чрез която се разпределя бюджетът на програмата (1 млрд. евро).

Общината има ангажимент да проведе всички тръжни процедури и да организира ремонтите по сградите съгласно методическите указания на Министерството на регионалното развитие и благоустройството.

Добра идея, слаба рамка – предпоставки за лошо изпълнение

Програмата стартира скоростно точно в навечерието на подготовката за местните избори. От декември насам на обществеността се обявява с фанфари информация за инициативата „на час по лъжичка“. Няма количествени сметки, няма заложени конкретни очаквания под формата на енергийни спестявания.

Оставяме настрана спора доколко е редно и оправдано рехабилитация на частни жилища да се осъществява с държавна помощ, с което се нарушава основното изискване държавата да е равноотдалечена от всички свои граждани. Повечето държави от бившия източен блок отдавна реализираха подобни програми с висок дял на безвъзмездното финансиране, но като пилотни, демонстрационни проекти. В последствие грантовете постепенно намаляха до около 35%. Пълното покриване на разходите може освен това да се разгледа и като незаконна държавна помощ и да подлежи на санкция, която също ще се плати с пари от данъци.

На първо място прави впечатление критерият за допустимост по програмата – първи по ред, първи по право. Как обаче ще се определи кой е бил първи, като няма общ регистър на подадените заявления? Подобна електронна система вече беше поискана от местните администрации в лицето на Националното сдружение на общините в България, но едва ли ще бъде изградена.

Търговете за инженеринг – т. е. едновременно за проектиране, строителство и надзор, с критерий най-ниска цена, са предпоставка, от една страна, за злоупотреби със средствата, а от друга – за некачествено строителство, още повече, че капацитетът на общините да контролират процеса е силно ограничен. За това вече предупредиха редица организации, включително и Камарата на архитектите в България.

Заради липсата на индикативни сметки фирмите, които ще се включат в обществените поръчки, няма как да знаят каква цена да дадат. Много от тях, за да минимизират риска от евентуални преразходи и непредвидени разходи, вероятно ще завишат офертите си. От друга страна, критерият "най-ниска цена" е предпоставка за влагането на по-евтини и некачествени материали. Така ремонтът може да постигне точно обратен ефект – вместо да подобри комфорта на обитателите на жилищата, да го влоши.

Същевременно собствениците на имотите, които биха попаднал в обхвата на финансиране на програмата, са изключени от процеса по вземане на решения за проектите и дори за контрол на изпълнението чрез заличаването им като страна по сключените договори между общините и Банката за развитие. Какво ще стане, ако собственици от одобрени за включване в програмата сдружения изразят несъгласието си да им се монтират най-евтините дограма и изолация?

Как ще се процедира, ако собствениците искат да изградят възобновяем източник на енергия – например да монтират соларни панели на покрива или пък котли и бойлери на биомаса за отопление, и съответните инсталации, а и проектантите, не заложат това в проектите, защото са спечелили поръчката на инженеринг при водещ критерий най-ниска цена? И какво би станало, ако се появи сдружение, което да настоява да се проверят все пак връзките на панелите, а в заключенията от конструктивното обследване се посочи, че това не е необходимо?

Отговор на тези въпроси засега не е даден. Единствено стана ясно, че при собственици на сгради, за които се препоръча преглед и ремонт на връзките, а те откажат, ще отпадат от финансирането, а сдружението ще плати за техническия паспорт на блока.

 За останалите рискове пред проекта четете в продължението на материала в Investor.bg