Мерките на БНБ ще ограничат поскъпването на имотите в България

Наложените от БНБ ограничения на ипотечното кредитиране, които влизат в сила от 1 октомври 2024 г., ще се отразят на купувачите на имоти с най-ниски доходи и на тези с недостатъчни спестявания. БНБ се опитва да даде сигнал на тези хора да бъдат по-разумни и да не поемат прекалени рискове. Те обаче не заемат значителна част от жилищния пазар, а промените там се случват бавно. Мерките на БНБ няма да дадат бърз резултат, но в крайна сметка очакваме да доведат до охлаждане на ръста  на жилищните цени. Това каза Антон Андонов, член на Управителния съвет на Асоциацията на кредитните посредници в България и изп. директор на „ЕРА България“, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

От 1 октомври влеза в сила максимално ниво от 85% на съотношението между размера на ипотечния кредит и стойността на обезпечението (имота) при отпускане (LTV-O). Това означава, че за имот с оценка от 100 000 евро банката ще отпусне на кандидата най-много 85 000 евро заем. При това положение кредитополучателят трябва да има 15% самоучастие, тоест да разполага с 15 000 евро.

От това изискване ще пострадат най-вече хората с ниски доходи и без спестявания, но то няма да засегне лицата с по-високи доходи и без спестени пари, коментира Андонов.

"Банките не са ограничени да отпуснат друг вид кредит, ако лицето има по-висок доход, но няма спестявания. Хората с добри доходи не са застрашени към момента и те имат опция да вземат комбинация от ипотечен плюс потребителски кредит“.

В последните години има практика купувачи на къщи и апартаменти да вземат два кредита (ипотечен и потребителски), като вторият се използва за ремонт, довършителни работи и обзавеждане, за таксите и комисионите при прехвърлянето или за част от стойността на имота, за която ипотечният кредит не е достатъчен.

Друго ограничение, което БНБ налага, е плащанията по дълга (DSTI-O) на лицето, което кандидатства за ипотека, да не надвишават 50% от месечния му доход при отпускането на кредита. В Закона за кредитните институции пише, че DSTI е съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя. А в миналогодишни издания на „Банките в България“ се намира и по-подробно обяснение на термина DSTI-O: Debt service-to-income ratio at origination или разходи по обслужване на общо (кредитни) задължения към разполагаем доход при отпускане.

Според Антон Андонов тази мярка ще има по-значителен ефект върху кредитния пазар в България. Той се мотивира с прегледа на БНБ на въведените макропруденциални мерки във връзка с рисковете пред банковата система, публикуван през май т.г. По данни на Централната банка 23% от обема нови жилищни кредити през първото тримесечие на 2024 г., са били изтеглени от лица, при които месечните плащания по дълга са превишавали 50% от дохода им. Общият обем на отпуснатите ипотечни кредити за периода е близо 1,73 млрд. лв., като 313 млн. лв. са изтеглени при съотношение дълг/доход между 50% и 60%, а 81 млн. лв. - при над 60%.

"Лица, при които съотношението дълг/доход е над 50%, в бъдеще не би следвало да вземат жилищен кредит. Тези потенциални кредитополучатели представляват около 10% от всички купувачи на имоти в България (с и и без кредит). Тази мярка ще има ефект върху клиентите с най-ниски доходи и така се надяваме пазарът да се охлади от гледна точка на продължаващ ръст на цените и да намери новата си равновесна точка. Преди ковид кризата имотният пазар в България беше в относително равновесие, но от 2020 г. до момента търси новата си равновесна точка и като брой сделки и като цени.“

Третото ограничение е свързано с максималния срок на жилищния кредит, като от 1 октомври 2024 г. матуритетът следва да е не по-дълъг от 30 години. Доскоро банките имаха продукти за срок до 35 години, които имаха за цел да намалят размера на месечната вноска на кредитополучателя. Това вече няма да е възможно, обясни събеседникът.

С решението си БНБ остави вратичка на търговските банки да не прилагат определените „тавани“ за малка част от новите ипотеки, които отпускат. Допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити с параметри, които се отклоняват от въведените изисквания, като общият размер на такива кредити през текущото тримесечие не може да е по-висок от 5% от общата брутна стойност на новите и предоговорените кредити през предходното тримесечие.

Ако бях риск мениджър в банка, щях да използвам тази опция само за стойностни клиенти с добри доходи и перспективни професии, коментира Антон Андонов. Той напомни, че има банки с продукти за млади семейства, при които е допустимо размерът на жилищния кредит да е над 90% от стойността на обезпечението (имота) и дори може да достигне 110%.

„Жилищният пазар в България през лятото (третото тримесечие на 2024 г.) се характеризира със силно търсене, което все още превишава предлагането. На вторичния пазар няма сериозно предлагане на имоти, като очакванията на продавачите са за високи цени.“

Бихме се радвали това да не продължава да води до ръст на цените, тъй като в крайна сметка това е неравновесие, което не е добре като цяло за пазара и за нас като посредници, добави гостът.

Как замяната на левовете с евро и присъединяването на България към еврозоната ще се отразят на имотния пазар в страната?

Вижте повече във видеото на Bloomberg TV Bulgaria