Еврозоната и имотите: Ще има ли балон у нас и последващо спукване?

Повечето фактори засега показват, че активността на жилищния пазар в България ще остане висока покрай евентуалното и все по-вероятното присъединяване на България към еврозоната от 1 януари 2026 г. Не е изключен обаче и сценарий от типа "надуване на балон и последващо спукване" (boom and bust цикъл), при който броят на сделките, обемът на жилищното кредитиране и цените на недвижимите имоти продължат възходящия си тренд до приемането на еврото, а след това наблюдаваме спад на активността и на цените. Това заяви Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение "Недвижими имоти", в предаването "ИмоТиТе" с водещ Христо Николов.

Ганев коментира вероятните сценарии пред имотния пазар броени дни преди конвергентните доклади на Европейската комисия и Европейската централна банка относно напредъка на България по изпълнение на критериите за приемане на еврото. Очаква се докладите да излязат днес.

"Присъединяването на България към еврозоната ще се отрази нееднозначно на имотния пазар. Различните участници на пазара поглеждат по различен начин. Със сигурност може да кажем, че дългосрочно това е стъпка в правилната посока и вероятно това ще се отразява изключително позитивно на кредитния рейтинг на България, на макроикономическите показатели и на доходите на населението. А това означва добри резултати и на пазара на недвижима собственост."

Има хипотеза, че част от бъдещия ръст, свързан с присъединяването на България към еврозоната, вече е изконсумиран. Това се случваше в последните 2-3 години. Една част от българите направиха точно това в аванс - те купуваха имоти с идеята, че има голяма вероятност еврозоната да катализира още повече динамиката на пазара и цените на жилищните имоти. Доста покупки в последните години бяха мотивирани от това очакване, коментира Добромир Ганев.

Винаги съществува хипотезата за надуване на имотен балон и последващо спукване, но за такъв извод трябва да разглеждаме пазарите локално. От началото на 2025 г. в София, например, наблюдаваме сериозен ръст на броя вписани актове (продажби и ипотеки) в местната служба по вписванията. Във Варна обаче има спад на сделките, макар и малък, каза събеседникът.

Възможно е българският имотен пазар да преживее boom and bust цикъл. Още повече, че в нашите анализи специално за София наскоро видяхме, че ръстът на доходите е по-малък от ръста на жилищните цени. Това не се беше случвало през последните няколко години, обясни Добромир Ганев.

"Има и голяма вероятност в началото на периода след влизането ни в еврозоната част от продавачите, които излязоха от пазара с идеята да изчакат по-високи цени след приемането ни в паричния съюз, да върнат офертите и това да се отрази в посока по-малък ръст на цените. От друга страна, знаем за някои проблеми, свързани с новото строителство в София, които влияят на пазара и карат цените да се движат нагоре."

По данни на националната статистика през първото тримесечие на 2025 г. в София е започнало строителството на едва 1005 нови жилища, което е близо три пъти по-малко спрямо същия период на 2024 г. (3329 жилища). Това се отразява негативно на предлагането на нови апартаменти и съответно води до промени в цените. Броят на офертите на вторичния пазар също намаля в последните месеци, добави гостът.

Според Добромир Ганев след влизането на България в еврозоната вероятно ще има още един важен фактор, който ще влияе позитивно на имотния пазар и това е по-високият интерес от чужденци - както от физически лица от други страни в еврозоната, така и от юридически лица (фондове).

В София вече има сериозен играч - фонд от Дания, който придоби значителен брой жилищни имоти и който има за цел да увеличи още портфолиото си в следващите години. Ако говорим за физически лица, чужденци от Германия, Чехия и Полша и сега придобиват собственост, най-вече по Черноморието. Има и много българи, които от дълго време са в чужбина и които са изключително активни на имотния пазар в последните 2-3 години. Това като че ли се задълбочава - в последните дни имам обаждания от българи в Норвегия, Германия и Ирландия, които желаят да придобият собственост в страната, разказа Ганев.

По думите му раздвижването на "парите под дюшеците" също е факт и част от кеша, който не е в банките, се насочва към имотния пазар. Вероятно това ще се засили като тенденция в следващите месеци, ако България се присъедини към еврозоната от 1 януари 2026 г., смята събеседникът.

"Моите очаквания са, че в средносрочен план негативен фактор на имотния пазар в България ще бъде евентуалното вдигане на данъчните оценки, което ще повиши разходите за придобиване и притежаване на недвижима собственост. Това би могло да възпре високия ръст на цените и да подобри достъпността на жилищните имоти, макар този показател в България все още да е на сравнително добро ниво."

Събедникът добави, че на по-високите разходи за придобиване и притежаване на имоти може да се гледа и позитивно, тъй като в общинските бюджети ще влизат по-високи суми, а това би трябвало да доведе до подобряване на инфраструктурата и градската среда като цяло.

Вижте целия разговор във видеото на Bloomberg TV Bulgaria