Имотният пазар в България: 2026 г. няма да донесе спад

Имотният пазар в България не е балонизиран, няма сегменти, които да са се раздули дотолкова, че през 2026 г. да очакваме спад или изненади. Може да ни изненадат само икономически и геополитически шокове, които са извън страната и никой не може да предвиди последиците от тях. По-скоро очакванията са за година, сходна на 2025 г., с плавно ускоряване на тенденциите. Това коментира Георги Киров от консултантска компания в интервю на Георги Месробович, излъчено в предаването „В развитие“ по Bloomberg TV Bulgaria.

Той отбеляза, че заетостта в офис сектора, търговските площи и индустриалните имоти е близо до или равна на техническата незаетост от 1-2%, която позволява да се сменят наематели, и това означава, че в момента те могат да работят на абсолютен максимум. „Не виждаме строителни обеми, които може да се реализират през следващата година и да променят картината“, изтъкна Киров.

Доходите в София продължават да нарастват по-бързо от цените на жилищата.

Покачването на доходите в столицата е с над 15%, докато цените на жилищата са се повишили до есента с приблизително с 5-6%. Това според Киров означава, че жилищата стават по-достъпни. Но усетът на хората е точно обратният, призна той.

„Става все по-скъпо в зони, в които няма поземлени имоти за застрояване, и в такива, в които има високо търсене или са близо до центъра. В София има много нови проекти в бивши индустриални зони и в квартали, които преди две години са изглеждали като полярни, жилищата там са на цени от около 2000 евро на кв. м.“

Не е задължително да гледаме кварталите „Изгрев“ и „Оборище“, за да смятаме, че всичко поскъпва, изтъкна Киров и допълни, че основната част от излизащата квадратура е съсредоточена в „Манастирски ливади“, Студентски град, „Витоша“, където цените са значително по-умерени.

„Данните до есента показват, че българският пазар остава финансово достъпен. Семейство от двама души и две деца, в което и двамата родители работят и получават високи заплати, а максимум 30% от дохода им отива за жилището, може да го изплати за около 15 години. В Прага и Варшава този срок е над 20 години, а в Западна Европа е още по-дълъг“, отбеляза Киров.

Цените в България все още са умерени, а кредитът е по-евтин от този в Западна Европа, но лихвата по кредитите не е основният двигател за това доколко финансово достъпно е едно жилище, а главно цената му, посочи гостът.

Не еврото, а недостатъчното предлагане повишава цените на жилищата

Според Киров две тенденции регулират жилищния пазар у нас. Кратката тенденция е свързана с еврото, а по-дългосрочната – с търсенето и предлагането на жилища в градовете.

„В София като най-голям град има повишение на цените, в някои квартали те достигат 3500 евро на кв. м с ДДС, в други са над 5000-6000 евро на кв. м, но средната цена за столицата остава около 2000 евро.“

Вижда се, че има повече пари в обращение, от над една година хора се редят на опашки в банки и чейндж бюра, за да сменят парите си, отбеляза Киров. Той отдава покачването на паричното предлагане основно на пари, които не са били в обращение, тъй като не са били платени данъци за тях, и сега влизат отново в икономиката. Покачването на парите в обращение създава инфлация, а не еврото изтъкна гостът.

„Развижването на застоялите средства с въвеждането на еврото изтиква сивата икономика и я приближава до реалната, което е полезен процес“, отбеляза Киров.

По-дългият тренд, който определя цените на жилищата, е свързан с търсенето и предлагането. Статистиката на НСИ към третото тримесечие на тази година сочи, че започнато жилищно строителство и въведени в експлоатация сгради в София са по-малко от предишни години. „Това може да се обясни с политическия цикъл, новата управа в столицата, момента на сработване след смяната на главния архитект“, коментира Киров.

„До края на третото тримесечие в София има започнато строителство на малко под 5000 жилищни единици, доставени са около 6000. Разрешителните за строеж са за около 9000 жилищни единици. Но статистиката на ЕСГРАОН сочи, че градът нараства с приблизително 17 хил. души годишно. Ако предположим, че в една жилищна единица живеят човек и половина, това създава търсене за около 11 хил. жилищни единици.“

В София съществува недостиг на жилища и тази тенденция трудно ще се обърне, счита гостът и добави, че когато има по-малко предлагане и по-голямо търсене, цените се покачват.

Какви са тенденциите на офис пазара в София? Какъв ще бъде размерът на инвестициите в имоти в България до края на годината? Към кои сегменти на имотния пазар ще насочат инвестициите си търговските банки догодина след намаляването на задължителните им минимални резерви? Може ли да се очаква вълна от ново предлагане на вторичния жилищен пазар? Задлъжняват ли опасно домакинствата в България?

Вижте целия коментар във видеото на Bloomberg TV Bulgaria.