Влизането в Еврозоната не означава автоматично поскъпване на имотите

Д-р Мирослав Владимиров, член на УС на ЕРА България и преподавател във Варненски икономически университет

През последните три години цените на жилищните имоти в България са нараснали с около 50%. Пазарът поддържа годишни ръстове от около 15% процента, които очевидно не може да запази дори и в краткосрочен план. Броят на сделките почти не се е променил от 2022 до днес. Ако ръстът на доходите и ниските лихвени проценти бяха водещият фактор за покачването на цените, логично би било да наблюдаваме и съществен ръст в обема на сделките. Това обаче не се случва. Оттук следва, че настоящият пазар се движи не от подобрена достъпност, а от очаквания – типично поведение за „expectations-driven market“. Това е индикатор за доминация на психологически мотивирано търсене, което носи рискове от дисбаланси и корекции при промяна в нагласите.

На пръв поглед пазарът на жилищни имоти в България демонстрира стабилност, но тази стабилност е по-скоро привидна и крие елементи на неустойчивост, тъй като се основава предимно на наративи и колективни очаквания, които рядко почиват върху обективни икономически фактори. В рамките на поведенческата икономика подобна динамика може да бъде интерпретирана чрез феномена на поведенческата конвергенция (behavioral convergence) и евристиката на достъпността (availability heuristic) – когнитивен механизъм, при който икономическите агенти формират своите решения въз основа на често повтаряни истории и социални сигнали, а не на фундаментални показатели като доходи, лихвени равнища и достъпност на кредита.

Пример за такъв наратив е широко разпространеното очакване за ценови скок след присъединяването към еврозоната. Постоянното възпроизвеждане на подобни истории в публичното пространство трансформира индивидуалните нагласи в колективни убеждения, които започват да имат самоподдържащ ефект върху търсенето. Това явление е в пълно съответствие с концепцията на Робърт Шилър за narrative economics, според която разпространението на икономически „разкази“ може да оказва влияние, съпоставимо с това на реалните макроикономически фактори.

Въпреки това, когато очакванията се разминат с реалността, пазарът навлиза в процес на преоценка. Ако този процес съвпадне с промени в лихвената среда или със забавяне на икономическата активност, вероятността от осезаемо спадане на търсенето и дори краткосрочна корекция на цените значително нараства. Подобни процеси могат да бъдат разглеждани и през призмата на поведенческите пристрастия към прекомерен оптимизъм (over-optimism bias) и ефекта на свръхреакцията (overreaction effect), които показват как колективните нагласи често се колебаят между свръхоптимизъм и рязка корекция.

Влизането в Еврозоната не представлява автоматичен механизъм за поскъпване на имотите. То е институционална промяна, която създава нова рамка за функциониране на пазара, но не действа като директен пазарен импулс. Същинските детерминанти на цените остават достъпността на ипотечното финансиране, динамиката на реалните доходи и равнището на новото строителство.

Но влизането в еврозоната най-вероятно ще подейства като катализатор за преоценка на очакванията. Вместо да предизвика автоматично поскъпване на имотите, тази институционална промяна ще изправи пазара пред нова среда, в която спекулативните нагласи и поведенческите наративи постепенно ще бъдат заменени от по-рационални критерии за вземане на решения. Истинската трансформация няма да се измерва в цената на квадратен метър, а в архитектурата на ипотечното кредитиране,  новата лихвена среда и продуктовото развитие на ипотечния пазар.  В дългосрочен план най-същественият ефект вероятно ще бъде промяната в мисленето на  купувачите – покупката на жилище  ще се възприема все по-малко като емоционална реакция на външни сигнали и наративи  и все повече като стратегическо финансово решение в новата парична и институционална рамка.

Борислав Гостев, генерален директор на Супер Кредит

2025 г. се очертава като пикова  за имотния пазар, с очакван  ръст на цените между 15–18%, подкрепен  от натрупано търсене и ограничено  предлагане. От 2026 г. насетне се прогнозира нормализация към по-умерен едноцифрен темп (6–10% годишно), в съответствие с ръста на доходите и потенциални нови макропруденциални мерки на БНБ в отговор на активния ипотечен пазар. Опитът на Латвия и Литва показва, че жилищните цени се повишават дори при ниска инфлация, а Хърватия демонстрира двуцифрен ръст въпреки високите лихви. Това потвърждава, че дългосрочната ценова динамика зависи най-вече от доходите, състоянието на икономиката и предлагането, а не от самата валутна смяна.

Смяната на валутата ще бъде по-скоро технически процес, тъй като и в момента близо 95% от ипотеките са в левове, които автоматично ще бъдат превалутирани по фиксирания курс от 1,95583. За 2026 г. нагласите в българската банкова система са да запазят настоящите референтни лихвени проценти, обвързани с депозитната база у нас. Постепенно част от кредитите вероятно ще се индексират към европейски бенчмаркове (EURIBOR, €STR), което ще доведе до плавно сближаване на маржовете с тези в еврозоната. Лихвените нива в България продължават да са сред най-ниските в ЕС, като при жилищни кредити в момента наблюдаваме диапазон между 2,19% и 2,80%

Опитът на последните три държави, присъединили се към еврозоната – Хърватия, Литва и Латвия – показва ясно, че самото въвеждане на еврото не води до рязък скок на цените. Данните на Евростат и Европейската централна банка сочат еднократен и ограничен ефект, концентриран в първия месец след смяната на валутата, докато през цялата първа година динамиката на цените и сделките е била определяна основно от по-значими фактори – доходи, лихви и предлагане. Влизането в еврозоната може да предизвика кратък административен и психологически ефект върху тайминга на сделките, но не и съществена ценова волатилност. Пазарът ще абсорбира плавно прехода, без структурни сътресения.

Основният двигател на пазара ще останат българските домакинства, подкрепени от растящи доходи и ниски лихви. Най-активни ще продължат да бъдат купувачите с по-високи доходи, включително значителна част от държавните служители, чиито възнаграждения се повишиха осезаемо. Инвеститорите за отдаване под наем също ще запазят активността си в София, Варна, Пловдив, Бургас и в курортните региони, а българите, работещи в чужбина, заедно с чуждестранните купувачи ще имат още по-лесен достъп благодарение на еврото, което прави сделките по-прозрачни и удобни

Николай Господинов, CEO, iBrokers Real Estates

Ние трудно можем да прогнозираме, поради начина, по който се води статистиката в България. Знаем, че пазарът е огледало на очакванията на повечето участници, а масовото такова е за увеличение от около още 10% до края на годината. Данните за брой сделки са на исторически рекордни нива, като очакваме този темп на отчетени сделки да се задържи до края на 2025 и първото тримесечие на 2026. Според нас това са стари сделки от имоти ново строителство, които просто са били актувани на нива, които позволяват прехвърляне и от там влизаме в официалната статистика.

Мисля, че пикът в цени и брой трансакции е достигнат, но това ще стане видимо към края на следващата година. В случая е важно какво мислят банките по въпроса, защото за пръв път виждаме продължаващо огромно търсене на пазара на кредити, което обаче не се отразява в повишение на лихвените %, както би трябвало да се случи, ако банките следваха фундаменталните закони за търсене и предлагане. Явно на нашия малък пазар има прекалено много банки и това води до доста агресивна конкуренция. Там може би предстоят още сливания и придобивания след влизането ни в Еврозоната и това кара банките да надуват отчети и пазарни дялове. Клиентът не трябва да забравя, че на нашия пазар преобладават потребителски и ипотечни кредити с плаващи лихвени проценти, които са 100% във властта на банките да биват повишавани във всеки момент чрез един имейл, което също очаквам да се случи към края на 2026 г.

През следващата година очаквам да започнат да се появяват повече имоти на вторичен пазар, но и някои " пукнатини" на пазара на новостроящи се имоти при инвеститори с лошо планиране и лош подбор на купувачи.

Купувачите на имоти догодина ще са с подобен профил като настоящите, стига да се успокои малко международната обстановка.

Imoti.net Порталът за недвижими имоти е първата онлайн платформа в България за обяви за недвижими имоти и вече 25 години е лидер в представянето на информация за имоти.