Как войната в Близкия изток ще повлияе на имотния пазар у нас?

Най-осезаемо охлаждане на българския имотен пазар се наблюдава при бързите инвеститори или т.нар. флипъри. Това са спекулативно настроени лица, които придобиват жилищни имоти с цел бърза печалба. Най-често те купуват апартамент в начален етап на строителство и продават около разрешение за ползване. По груби наблюдения тази група купувачи достигна в един момент 15-20% от пазара, но сега има спад в активността. Тези инвеститори бяха свикнали да правят сделки с по-добра доходност, отколкото пазарът би могъл да им осигури в момента. Това заяви Борислав Гостев, икономист, в предаването „ИмоТиТе“ с водещ Христо Николов.

Същият тип бързи инвестиции бяха популярни и в годините около присъединяването на България към Европейския съюз. През 2006-2007 г. хората купуваха апартаменти на зелено и ги препродаваха месеци по-късно, печелейки както от бързия ръст на цените по това време, така и от факта, че повечето строителни предприемачи правеха отстъпки за тези, които се включваха на ранен етап (на зелено). Имаше обаче и спекуланти, които направиха такива сделки на върха на цените през лятото и есента на 2008 г. и не успяха да продадат с печалба.

Гостът коментира спада в активността на имотния пазар в България през първото тримесечие на 2026 г. Общо за цялата страна пазарът намалява с 15% - от 45 144 сделки през първите три месеца на 2025 г. до 38 154 в началото на тази година. Специално за София понижението е с 12%, във Варна и Бургас е съответно 21% и 18%, а в Пловдив е 2%.

„Втората група купувачи, при която има намаление на активността, са хората с по-ограничен бюджет. Там високите цени на жилищата и изискването за по-голямо самоучастие пречат на осъществяването на сделките. Банките проявяват гъвкавост, но от есента на 2024 г. БНБ определи таван на съотношението на дълг/доход, който не може да надхвърля 50%.“

Активността на купувачите от IT средите и колцентровете продължи да намалява през тази година. През 2024 г. хората от този сектор тотално доминираха на имотния пазар, но през 2025 г. започна охлаждане. Голяма част от работещите в IT сектора задоволиха жилищните си нужди в предходните години, а и изкуственият интелект се отразява негативно на наемането на млади специалисти. Спадът при този тип клиенти е между 10 и 20%, добави Гостев.

Влиянието на войната в Близкия изток върху имотния пазар

е по-скоро косвено, но се усеща и реално. Чисто психологически това е нормално, когато непрекъснато ни заливат с негативни новини. Ситуацията прилича на тази след инвазията на Русия в Украйна – тогава имаше първоначален шок, но в един момент хората свикнаха с негативните новини, коментира Борислав Гостев.

Възможно е същата ситуация да се случи и сега, след като първоначалните сигнали за бързо решение на конфликта не се оправдаха. Поскъпването на енергоносителите ще доведе до по-висока инфлация и въпросът сега е как ще реагират самите купувачи, добави събеседникът.

„Възможно е хората със спестявания да насочат парите си към покупка на имот. Високата инфлация понякога може да помогне за това да има повече сделки с недвижима собственост. Депозитите на домакинствата в българските банки се увеличиха от 48 млрд. евро през февруари 2025 г. на 58 млрд. евро към края на февруари т.г.“

Съобщенията за затваряне на предприятия в България (изцяло или временно)

със сигурност влияят на поведението на кандидат-купувачите на имоти – както емоционално, така и финансово, каза Борислав Гостев. Банките също имат информация за градовете, в които има влошена икономическа активност и оптимизация на персонал. За съжаление, държавата се превръща в най-големия работодател в страната. Не само големи заводи, но и все повече малки бизнеси са принудени под една или друга форма да затворят, коментира той.

През февруари т.г. стана ясно, че ще бъде затворен заводът за автомобилни кабели на „МД Електроник“ във Враца, а месец по-късно излезе съобщение, че пазарджишкият производител на акумулаторни батерии „Елхим-Искра“ спира временно дейността си. През 2025 г. се разбра, че „СЕ Борднетце – България“ ще затвори и двата си завода за кабелни комплекти в страната (в Мездра и Карнобат), а германската „БТБ България“ обяви, че затваря шивашкото си производство в Русе. Година по-рано „Леони България“ съобщи, че закрива производството на кабелни инсталации в Плевен.

Жилищното кредитиране от началото на 2026 г.

Гостът коментира и ипотечното кредитиране от началото на 2026 г. По данни на Агенцията по вписванията броят на вписаните ипотеки (законни и договорни) през първото тримесечие на т.г. се запазва без промяна спрямо същия период на м.г. (13 659 през Q1 на 2025 г. и 13 706 през Q1 на 2026 г.), а в София намалението е с 3%. В същото време БНБ отчита за първите два месеца на т.г. нови ипотеки на обща стойност 991 млн. евро, което е ръст с 14% спрямо януари и февруари на 2025 г.

„Това разминаване в тенденциите се дължи на ръста на средния размер на жилищния кредит. Сделките са по-малко като брой, но са по-големи като обем.“

Ръстът на обема нови ипотеки през първите два месеца на 2026 г. почти съответства и на ръста на цените през 2025 г. По данни на НСИ средно за България цените на жилищата са нараснали с 12,6% през 2025 г., като за новите жилища ръстът е 9%, а на вторичния пазар е 15%. В София увеличението е средно с 12,7%, като при новите жилища е 11,3%, а на вторичния пазар е 14%.

Имотният пазар в София се връща към обичайния си ритъм след много силната 2025 г. Ако сравняваме шестмесечни периоди, ще видим, че спад няма. През четвъртото тримесечие на 2025 г. и първото на 2026 г. имаше близо 105 000 сделки, толкова имаше и през четвъртото тримесечие на 2024 г. и първото на 2025 г. В нашия холдинг също не отчитаме спад на сделките през първото тримесечие, а специално при кредитирането отчитаме приятен ръст, каза Борислав Гостев.

Целият коментар - на сайта на Bloomberg TV Bulgaria